Fragen und Antworten zum P&C-Neubau

Aus Sicht der Fraktionen kompensieren die 3.900 m² zunächst nur einen Teil der heute rund 10.000 m² extern angemieteten Verwaltungsflächen. Das lässt sich plausibilisieren: Die rechnerische Flächenkennzahl liegt im Neubau bei rund 20 m² je Arbeitsplatz gegenüber rund 40 m² an den heutigen, nicht auf moderne Bürokonzepte ausgelegten Bestandsstandorten (siehe Fragen 7 und 8) – die Neugestaltung ermöglicht also, mehr Personen auf gleicher Fläche unterzubringen. Hinzu kommen nach Angabe der Fraktionen Besprechungs- und Sozialraumkapazitäten, die im heutigen Rathaus in diesem Umfang nicht vorhanden sind. CDU und SPD gehen davon aus, dass das finale Raumkonzept Ende 2026 vorliegt und diese Annahmen dann im Detail bestätigt. 

Angesetzt werden rund 3.900 m² für rund 200 Arbeitsplätze (siehe Frage 1). Berücksichtigt sind dabei der demografisch bedingte Personalrückgang und moderne, flächensparende Arbeitsformen; im Ergebnis wird für die absehbare Zeit dennoch kein wesentlich geringerer Bedarf erwartet (siehe Frage 12). Das finale, im Detail unterlegte Raumkonzept soll nach Angabe der Fraktionen Ende 2026 vorliegen. 

Nach Kenntnis der Fraktionen bestehen für das Homeoffice bereits Dienstvereinbarungen. Diese führen gegenwärtig jedoch nicht dazu, dass Beschäftigte auf einen festen Arbeitsplatz verzichten. Desksharing wird bislang nur in geringem Umfang praktiziert; eine Dienstvereinbarung hierzu liegt nach Kenntnis der Fraktionen nicht vor. 
 
Das ist für die Flächenplanung relevant: Eine spürbare Flächenreduzierung im Neubau setzt insbesondere verbindliche Regelungen zum Desksharing und zur Organisation der Arbeitsplätze voraus. Dabei ist der Personalrat nach Maßgabe des § 72 LPVG NRW zu beteiligen. Die bestehenden Homeoffice-Regelungen und eine noch abzuschließende Dienstvereinbarung zum Desksharing sind daher wichtige Bausteine des finalen Raumkonzepts. 
 
Altersbedingte Abgänge haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf den Stellenplan der Stadt Lüdenscheid. Ob frei werdende Stellen wiederbesetzt werden, richtet sich nach dem fortbestehenden Aufgabenbedarf und den jeweiligen personalwirtschaftlichen Entscheidungen. Die konkreten Annahmen zum langfristigen Personal- und Flächenbedarf ergeben sich aus dem finalen Raumkonzept. 

Wie unter Frage 3 ausgeführt, hängt die tatsächliche Bandbreite maßgeblich davon ab, wie die bestehenden Homeoffice-Regelungen künftig angewandt und welche Regelungen zum Desksharing vereinbart werden. Den Fraktionen ist wichtig, dass das Raumkonzept flexibel gestaltet wird, damit unterschiedliche Entwicklungen des Personalbestands und der Arbeitsformen aufgefangen werden können, ohne die Grundfunktionalität des Gebäudes infrage zu stellen. Die Fraktionen gehen davon aus, dass das vollständige Raumkonzept bis Ende 2026 vorliegt. 

Welche Verwaltungseinheiten in das neue Gebäude einziehen und welche konkreten Mietstandorte dadurch aufgegeben werden können, wird im finalen Raumkonzept festgelegt. Eine abschließende Zuordnung liegt derzeit noch nicht vor. Ziel ist, zunächst Fremdanmietungen zu reduzieren und die Verwaltung stärker auf Flächen im Eigentum bzw. Teileigentum der Stadt zu konzentrieren. Dadurch können neben den unmittelbar eingesparten Mieten auch Aufwendungen für Postverteilung, IT-Anbindung, Logistik und Wege zwischen den Standorten sinken. Die bisherige Etatisierung weist hierfür ab 2031 Einsparungen von zunächst rund 0,9 Mio. € jährlich aus, die im weiteren Betrachtungszeitraum auf bis zu rund 1,5 Mio. € anwachsen. Die konkrete Herleitung nach Standorten muss mit dem finalen Raumkonzept vorgelegt werden. 

Für die Grundsatzentscheidung lagen insbesondere die städtebauliche Begründung, die grobe Flächenaufteilung und eine dreistufige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mit Best-, Base- und Worst-Case vor. Die endgültigen Vertragsbedingungen, die konkrete Finanzierungsstruktur, die Ergebnisse der rechtlichen, steuerlichen und technischen Prüfungen sowie die genaue Absicherung der Mietgarantie bleiben dem späteren, endgültigen Kaufbeschluss vorbehalten. 
 
Die Detailregelungen – insbesondere zu Zahlungsplan, Sicherheiten, Ausführungskontrolle, Insolvenzabsicherung und Risikoverteilung – sind bei der Gestaltung des Kaufvertrags zu berücksichtigen und müssen vor dessen Abschluss pflichtgemäß geprüft werden. 

Auf Basis von rund 3.900 m² für rund 200 Arbeitsplätze ergibt sich eine grobe Kennzahl von knapp 20 m² je Arbeitsplatz – das liegt in der Größenordnung, die man mit modernen, teiloffenen Bürokonzepten und Desksharing-Anteilen erreicht. Eine offizielle Aufschlüsselung in Nutz-, Miet- und Bruttogrundfläche nach DIN 277 ist öffentlich nicht dokumentiert. Ergänzend hat Midstad das Projekt am 31. August 2026 im Rahmen der Informationsveranstaltung detailliert vorgestellt; eine förmliche, nach DIN 277 aufgeschlüsselte Flächenbilanz war dort allerdings nicht Gegenstand. 

Auf Basis von rund 250 heute extern untergebrachten Arbeitsplätzen auf rund 10.000 m² ergibt sich rechnerisch eine deutlich großzügigere Flächenkennzahl von rund 40 m² je Arbeitsplatz an den Bestandsstandorten – mehr als doppelt so viel wie im geplanten Neubau. Eine amtliche, methodisch einheitliche Vergleichsrechnung dazu ist nicht veröffentlicht. Das liegt nach Einschätzung der Fraktionen im Wesentlichen am Zuschnitt der heute angemieteten Gebäudeflächen, die nicht auf moderne, effiziente Bürokonzepte ausgelegt sind. 

Die Fraktionen werten die Differenz zwischen der Flächenkennzahl im Neubau (rd. 20 m² je Arbeitsplatz) und an den heutigen Standorten (rd. 40 m² je Arbeitsplatz) als Beleg für einen erheblichen Effizienzgewinn, der durch den Neubau realisiert werden kann. Ein amtlicher Zielwert nach anerkannten Benchmarks (z. B. ASR A1.2) wird zwar nicht gesondert genannt, die Größenordnung des Effizienzgewinns lässt sich aber bereits aus dem Vergleich der beiden Kennzahlen plausibilisieren. 

Als Zielsetzung genannt werden „flexible Arbeitsformen, projektbezogene Flächen, digitale Arbeitsplätze und moderne Service-, Besprechungs- und Begegnungszonen“ – das deutet auf ein Bürokonzept mit Aktivitätszonen statt klassischer Einzelbüros hin. Konkrete Flächenanteile für Archiv, Publikumsverkehr oder Teilzeitquoten sind nicht beziffert. Ergänzend hat Midstad das Projekt bereits am 31.08.2026 im Rahmen der Informationsveranstaltung detailliert vorgestellt. 

Die Fraktionen weisen darauf hin, dass eine spätere Drittverwendung überzähliger Verwaltungsflächen von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen abhängt, im Eigentum aber grundsätzlich zu einem späteren Zeitpunkt möglich wäre – etwa durch Nutzung städtischer Beteiligungsgesellschaften oder durch freie Träger. Das ist plausibel: Anders als bei Mietverhältnissen unterliegt die Stadt als Eigentümerin keiner vertraglichen Nutzungsbindung gegenüber einem Vermieter und kann über Umnutzung oder Vermietung an Dritte im Rahmen der allgemeinen Vermögensverwaltung eigenständig entscheiden. 

Der Haushaltsplan 2026/2027 präzisiert diesen oft zitierten Wert: Die Reduzierung um 100 Planstellen ist ein „Zielwert“ für den Zeitraum bis 2034, keine kurzfristige Sofortmaßnahme – für 2026 selbst wurde stattdessen eine „strategische Stellenplanpause“ (Nullrunde) beschlossen. Die demografisch bedingte Personalreduktion und die geplante Flächeneffizienzsteigerung sind ausdrücklich in die Einschätzung des Raumbedarfs eingeflossen; im Ergebnis wird ein Bedarf von rd. 3.900 m² für die absehbare Zeit weiterhin für erforderlich gehalten. Eine gesondert auf die 100-Stellen-Zielmarke bezogene, separate externe Untersuchung halten die Fraktionen nicht für notwendig: Diese Einschätzung wird durch das Raumkonzept plausibilisiert, das die Fraktionen bis Ende 2026 erwarten. 

Der Einwand dreht die Logik aus Sicht der Fraktionen tatsächlich um: Eine Verwertungsmöglichkeit besteht überhaupt nur im Eigentum. Bei einer 30-jährigen Festanmietung wäre die Stadt vertraglich gebunden, ohne jede Möglichkeit, bei sinkendem Bedarf zu reagieren. Im Eigentum stehen ihr dagegen mehrere Optionen offen: Neben der eigenen Nutzung können Flächen eigenen Beteiligungen oder freien Trägern zur Verfügung gestellt werden, die heute anderswo angemietet und bezuschusst werden, sowie fremdvermietet werden; auch ein Verkauf des gesamten Objekts ist grundsätzlich möglich. Das Klumpenrisiko wird durch Eigentum also nicht begründet, sondern überhaupt erst steuerbar gemacht. 

Aktuell ist die Verwaltung auf mehrere Standorte verteilt (u. a. EGC-Gebäude, Kunststoffinstitut). Eine Konsolidierung an einem zentralen Standort kann Betriebskosten und Redundanzen senken, auch bei sinkender Stellenzahl. Der künftige Flächenbedarf ist zudem nicht sicher planbar – genau deshalb hat sich die Fraktion gegen eine dauerhafte 30-jährige Anmietung ausgesprochen. Beim Erwerb bleibt der Stadt die Möglichkeit, bei sinkendem Bedarf Flächen zu verkaufen, umzunutzen oder an Dritte zu vergeben – eine Flexibilität, die bei einer Festanmietung nicht bestünde. 

Grundsätzlich kann das P&C-Gebäude durchaus das „technische Rathaus“ darstellen. Wenn heute Fachdienste, die eng zusammenarbeiten, einerseits im Rathaus und andererseits beispielsweise in der Schillerstraße ansässig sind, entsteht ein erheblicher Kommunikations- und Mobilitätsaufwand, um Verwaltungsvorgänge ordnungsgemäß abzubilden. Der zusätzliche Flächenbedarf – auch gegenüber dem bestehenden Status quo – ist von der Verwaltung gegenüber allen Ratsfraktionen in zahlreichen Vorlagen genannt worden; hierzu hat es mehrere interfraktionelle Abstimmungsrunden gegeben. Aus diesem Grund wird aktuell ein Raumkonzept erstellt. 

Die Fraktionen können nicht für den Bürgermeister antworten. Der Nutzen entsteht aus ihrer Sicht zunächst für die Bürgerinnen und Bürger: Anstatt sich heute an verschiedenen Standorten zu orientieren, könnten alle bürgernahen Dienstleistungen – auch Beratungen – zentral in der Innenstadt erbracht werden. Treffen in Präsenz sind zudem teilweise notwendig, auch und gerade gemeinsam mit Dritten wie freien Trägern. Für die digitale Aktenführung sind zudem Server und sichere Internetverbindungen erforderlich, die heute auf zehn Standorte verteilt einen erheblichen Arbeits- und Kostenaufwand bedeuten. 

Die Fraktionen weisen zu Recht darauf hin, dass es sich beim Telekomgebäude nicht um einen Leerstand, sondern um ein aktuell noch genutztes Mietobjekt handelt. Ein Erwerb wäre daher nicht mit der Beseitigung eines städtebaulichen Missstands verbunden, wie es beim seit 15 Jahren leerstehenden P&C-Gebäude der Fall ist. Zusätzlich wäre nach Einschätzung der Fraktionen neben einem Kaufpreis mit erheblichen Sanierungskosten zu rechnen, und auch die Flächeneffizienz dieses Gebäudes gilt als nicht optimal – die Vergleichbarkeit mit der Midstad-Immobilie ist damit eingeschränkt. 

Ausschlaggebend war nicht ein einzelnes neues Ereignis, sondern die inzwischen vorgenommene wirtschaftliche und politische Neubewertung der beiden konkret betrachteten Modelle. Eine 30-jährige Anmietung würde die Stadt langfristig binden, ohne Vermögen zu schaffen. Beim Erwerb stehen den Zins-, Tilgungs- und Folgekosten ein eigener Vermögenswert, Mieteinnahmen sowie spätere Vermietungs-, Umnutzungs- und Veräußerungsmöglichkeiten gegenüber. Die vorliegende Ressourcenbetrachtung weist deshalb den Erwerb über 30 Jahre in allen drei Szenarien als vorteilhaft aus. Ob diese Bewertung auch unter den endgültigen Vertrags- und Finanzierungskonditionen trägt, ist vor dem finalen Kaufbeschluss erneut zu prüfen. 

Dokumentiert und einander gegenübergestellt sind ausschließlich Anmietung (Ankermieter-Modell) und Vollerwerb. Ein Teilerwerb nur der Büroflächen, ein Neubau auf städtischem Grund oder die Nutzung anderer Bestandsgebäude werden nirgends als eigenständig geprüfte und verworfene Alternativen aufgeführt – das spricht dafür, dass der Variantenvergleich auf die beiden genannten Modelle beschränkt blieb. Zur häufig diskutierten Alternative eines bloßen Teilerwerbs nur der Büroflächen: Ein solcher Teilerwerb wäre technisch und rechtlich komplexer, da Verwaltungs-, Handels- und Veranstaltungsflächen in einem gemeinsamen Baukörper mit geteilter Infrastruktur (Erschließung, Technik, Tragwerk) errichtet werden sollen – eine Aufteilung in getrenntes Eigentum wirft zusätzliche Fragen zu Gemeinschaftseigentum und wechselseitigen Nutzungsrechten auf. Ergänzend, mit Blick auf eine ähnliche Anregung zum Teilerwerb: Ein Teileigentum ist in PPP-Projekten dieser Art rechtlich kaum möglich, da eine Trennung zwischen städtischem und privatem Bauträgeranteil eine eigene Trennungserklärung sowie eine Aufteilung von Gemeinschaftseigentum erfordern würde, die in der Praxis nur schwer umsetzbar ist. 

Vertieft und nach einheitlicher Methodik verglichen wurden der Vollerwerb und eine langfristige Anmietung. Maßgebliche Kriterien waren insbesondere Kapitalwert, Haushaltsbelastung, Vermögensbildung, Flächenverfügbarkeit, Funktionsfähigkeit, Zeitplan, städtebauliche Wirkung und langfristige Verwertungsmöglichkeiten. 
 
Eine wirtschaftlich ernsthaft gleichwertige weitere Alternative ist bislang nicht benannt worden. Rein theoretische Modelle sind nicht schon deshalb gleichwertige Alternativen, weil sie rechnerisch dargestellt werden können. Sie müssen auch räumlich, technisch, zeitlich und rechtlich tatsächlich umsetzbar sein. 

Angewendet wurde erkennbar die im Leitfaden „Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen“ vorgesehene Methodik – Kapitalwertmethode, Ressourcenverbrauchskonzept, drei Szenarien über 30 Jahre und zusätzlich über die Gebäudenutzungsdauer. Ob dies formal als Wirtschaftlichkeitsuntersuchung im Sinne des § 13 KomHVO NRW deklariert und dokumentiert wurde, geht aus den öffentlich zugänglichen Unterlagen nicht hervor. In den ergänzenden Erläuterungen der Verwaltung vom 08.07.2026 wird zudem auf das zugehörige Handbuch zum kommunalen Rechenmodell verwiesen (dort S. 55): Weichen die Rangfolgen von Folgekosten- und Ressourcenbetrachtung voneinander ab, ist im Einzelfall abzuwägen, welches Verfahren für die Entscheidung maßgeblich ist – bei untergeordneter Haushaltsbelastungsrelevanz die Folgekostenbetrachtung, andernfalls (wie hier, angesichts der HSK-Lage) die Ressourcenbetrachtung. Nach Einschätzung der Fraktionen dürfte die angewendete Methodik den Anforderungen des § 13 KomHVO NRW im Wesentlichen entsprechen; andernfalls wäre im Genehmigungsverfahren des zugehörigen Sonderkreditkontingents durch die Bezirksregierung Arnsberg mit einer entsprechenden Beanstandung zu rechnen. Diese Erwartung erscheint plausibel, da die Bezirksregierung Kreditgenehmigungen bei HSK-Kommunen grundsätzlich auf Basis von § 76 Abs. 2 S. 5 i. V. m. § 86 Abs. 3 GO NRW prüft. 

Die Verwaltung hat dies in den ergänzenden Erläuterungen vom 08.07.2026 ausdrücklich begründet: Bei isolierter Betrachtung nur der Büroflächen würde auch eine Unterbringung in einem Neubau an anderer Stelle oder in umgenutzten Bestandsgebäuden im Grundsatz ebenso zu einem Ersatz von Mietkosten durch Investition in städtisches Eigentum führen – das wirtschaftliche Grundprinzip wäre also ähnlich. Die Ausermittlung, Bewertung und der Vergleich dieser Alternativen hätten aber einen „deutlich größeren Vorlauf“ sowie eigene Szenarien- und Sensitivitätsanalysen erfordert; dies wurde „zum derzeitigen Zeitpunkt nicht als zielführend erachtet“, auch weil bereits die jetzt betrachtete Konstellation vergleichsweise volatile Rahmenbedingungen aufweist. 

Genau diese Gesamtbetrachtung liefert die vorliegende Ressourcenrechnung: Über 30 Jahre ergibt sich unter Einbezug von Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltung sowie unter Gegenrechnung des verbleibenden Restbuchwerts (rd. 27,2 Mio. €) ein saldierter Ressourcenzuwachs von 37,3 Mio. € im Best Case, 29,3 Mio. € im Base Case und noch 11,2 Mio. € im Worst Case. Erst über die volle Gebäudenutzungsdauer und im ungünstigsten Szenario kippt dieser Saldo ins Negative (−48,0 Mio. €) – das zeigt, wie stark das Ergebnis von der Anschlussvermietung nach Ablauf der Mietgarantie abhängt. 

Die Kaufvariante wurde von der Verwaltung mit der Beschlussvorlage zur Entscheidung gestellt und verwaltungsintern wirtschaftlich geprüft. CDU und SPD haben sie politisch gegenüber einer 30-jährigen Anmietung als vorzugswürdig bewertet. Ausschlaggebend sind insbesondere die positive Ressourcenbetrachtung, die Vermögensbildung und die Vermeidung einer langfristigen Mietbindung. Welche Fachbereiche oder externen Berater die Empfehlung im Einzelnen erarbeitet und geprüft haben, ist in den öffentlich zugänglichen Unterlagen nicht vollständig dokumentiert. 

In den vorliegenden Unterlagen wird die externe fachliche Unterstützung allgemein benannt, ohne sämtliche beteiligten Fachbereiche, Gesellschaften, Berater oder Rechtsanwälte mit ihrem jeweiligen Auftrag einzeln aufzuführen. 
 
Die Angaben zu den Beteiligten und einzelnen Prüfschritten müssen aus Sicht der Fraktionen nicht offengelegt werden, um die vorliegenden Ergebnisse nachzuvollziehen. Entscheidend ist, dass die Stadt ihre Entscheidung pflichtgemäß vorbereitet und dort interne oder externe fachliche Expertise hinzuzieht, wo sie für eine belastbare Beurteilung wichtig und notwendig ist. Soweit schutzwürdige Vertraulichkeitsinteressen oder laufende Verhandlungen einer öffentlichen Darstellung entgegenstehen, kann die Unterrichtung der zuständigen politischen Gremien nichtöffentlich erfolgen. 

Der öffentlich nachvollziehbare Entscheidungsweg stützt sich insbesondere auf die Beschlussvorlage 193/2026, die ergänzenden Erläuterungen der Verwaltung vom 08.07.2026, die Folgekosten- und Ressourcenbetrachtung sowie den Haushaltsplan 2026/2027. Hinzu kommen Gespräche und nichtöffentliche Unterlagen aus den laufenden Vertragsverhandlungen. Ob darüber hinaus Gutachten, Stellungnahmen oder interne Risikobewertungen vorliegen, ist öffentlich nicht vollständig dokumentiert. Ratsmitglieder können erforderlichenfalls von ihren Informations- und Akteneinsichtsrechten Gebrauch machen. 

Den Fraktionen sind keine konkreten Hinweise auf Interessenkonflikte bekannt. Bei der Auswahl und Beauftragung externer Fachleute sind deren fachliche Eignung, eine klare Beschreibung des jeweiligen Auftrags sowie mögliche wirtschaftliche oder persönliche Verbindungen zu den Beteiligten zu berücksichtigen. 
 
Sollten sich konkrete Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt ergeben, wären diese offenzulegen und bei der Beauftragung oder Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Maßgeblich ist, dass externe Bewertungen fachlich nachvollziehbar sind und die Verantwortung für die abschließende Prüfung und Entscheidung bei der Stadt verbleibt. 

Ob und zu welchen Punkten innerhalb der Verwaltung oder unter externen Beratern abweichende Einschätzungen bestanden, ist den Fraktionen nicht bekannt. Maßgeblich für die Ratsentscheidung ist, dass wesentliche fachliche Einwände, Alternativen und verbleibende Risiken in der abschließenden Vorlage transparent dargestellt und bewertet werden. 

Offen und einer gesonderten Ratsentscheidung vorbehalten sind: die endgültigen Vertragsbedingungen, die Finanzierungsstruktur, die Ergebnisse der rechtlichen Prüfungen, die Absicherung der Mietgarantie, die Risikoanalyse und die abschließende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Über all dies entscheidet der Rat in einer gesonderten, späteren Sitzung. Konkrete vertragliche Abbruch- oder Rücktrittsmöglichkeiten bestehen aus einem einfachen Grund noch nicht: Es gibt bislang noch keinen Kaufvertrag, für den solche Klauseln überhaupt vereinbart werden müssten. 

Die bisherige Untersuchung vergleicht den Erwerb mit der Fortführung bzw. langfristigen Bindung von Mietverhältnissen und betrachtet Best-, Base- und Worst-Case-Szenarien über 30 Jahre sowie ergänzend über die Gebäudenutzungsdauer. Vor dem endgültigen Kaufbeschluss sind die Berechnungen mit den tatsächlichen Vertrags-, Finanzierungs- und Garantiebedingungen zu aktualisieren. Dabei müssen Nutzungsumfang, Qualitätsstandard, Betrachtungszeitraum, Risikozuschläge und Restwerte auf einer vergleichbaren Grundlage angesetzt werden. 

Einbezogen sind nach den vorliegenden Unterlagen insbesondere Kauf- und Erwerbsnebenkosten, Finanzierung, Abschreibungen, Instandhaltung, Mieteinsparungen, Mieterträge und Restbuchwert. Nicht abschließend beziffert sind insbesondere Umzugs- und Herrichtungskosten, die konkrete Bewirtschaftung der Drittflächen, mögliche Betriebskostenunterschiede, Personalaufwand für Betrieb oder Vermarktung sowie die Folgen einer Anschlussvermietung nach Ablauf der Garantie. Erwartete Synergien aus der Standortkonsolidierung und mögliche geringere Betriebskosten des Neubaus sind bislang nicht zusätzlich als gesicherter Vorteil anzusetzen, solange hierzu keine belastbare Vergleichsrechnung vorliegt. 

Die grundsätzliche Methodik – Indizierung der Zahlungsströme, Diskontierung auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt und Kumulierung zum Barwert – ist beschrieben. Die zugrunde liegende Baukostenkalkulation wurde verwaltungsseitig plausibilisiert. 
 
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung arbeitet durchgehend mit einem Finanzierungszinssatz von 3,5 Prozent. Der Kämmerer erläuterte in der Informationsveranstaltung am 31. August 2026, dass der tatsächlich erreichbare Zinssatz vom Zeitpunkt und von der konkreten Ausgestaltung der Finanzierung abhängt. Zu diesem Zeitpunkt wäre eine Finanzierung zu rund 3,2 Prozent möglich gewesen. Entscheidend ist der Zinssatz, der unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrags verbindlich angeboten und der finalen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zugrunde gelegt wird. 

Ein konkretes Datum für die vollständige Untersuchung liegt derzeit nicht vor. Die Fraktionen erwarten, dass die aktualisierte Wirtschaftlichkeits- und Risikobetrachtung mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf vor der finalen Ratssitzung vorgelegt wird. Soweit keine schutzwürdigen Vertrags- oder Geschäftsgeheimnisse entgegenstehen, soll sie einschließlich der entscheidungserheblichen Annahmen veröffentlicht werden. 

Neben der reinen Kapitalwertrechnung fließen die städtebauliche Belebung des Sternplatzes und der Wilhelmstraße, die Beseitigung des zentralen Problemleerstands, die Stärkung von Einzelhandel und Gastronomie, die Kaufkraftbindung sowie ein mögliches Trading-up in die politische Gesamtabwägung ein. Eine mathematische Gewichtung dieser qualitativen Kriterien gegeneinander ist nicht vorgesehen. 
 
Vergleichbare Entwicklungen etwa in Bremen, Hanau, Herne, Neumünster und Oldenburg zeigen, dass die aktive Umgestaltung großer innerstädtischer Leerstände private Anschlussinvestitionen auslösen kann. 
 
Der Wert, wonach auf öffentliche Investitionen von einem Euro 4,50 Euro private Investitionen folgen, stammt aus der im Auftrag des Bundes erstellten Untersuchung „Wachstums- und Beschäftigungswirkungen des Investitionspaktes im Vergleich zur Städtebauförderung“ aus dem Jahr 2011. Konkret bezieht sich dieser Wert auf Mittel der Städtebauförderung von Bund und Ländern. Unter Einbeziehung weiterer öffentlicher Mittel wurde eine Anstoß- und Bündelungswirkung von insgesamt rund 7,10 Euro ermittelt. 
 
Diese Durchschnittswerte aus Fördergebieten sind keine konkrete Prognose für den Sternplatz beziehungsweise die Wilhelmstraße. Sie belegen aber die grundsätzlich feststellbare Anstoßwirkung öffentlicher Investitionen. 
 
Quellen: BMVBS/BBSR, Untersuchung 2011; staatliche Zusammenfassung zur Städtebauförderung. 

Zu konkreten Verhandlungsstrategien und deren zeitlichem Verlauf über die 15 Jahre gibt es keine öffentliche Aussage – das betrifft die vertraulichen Details der laufenden Verhandlungsführung, deren Offenlegung die Verhandlungsposition der Stadt schwächen könnte. Ergänzend berichtet Midstad, dass die Planung in ihrem Haus erst rund zwei bis drei Jahre alt ist und man bewusst an die Stadt Lüdenscheid herangetreten sei – ein möglicher Hinweis darauf, dass frühere Verhandlungsjahre primär der grundsätzlichen Standort- und Konzeptfindung dienten, bevor ein konkretes Projekt vorlag, das als Verhandlungshebel hätte genutzt werden können. Dazu hat es in den letzten 15 Jahren mit dem Stadtturm sowie dem Terragon-Projekt durchaus Initiativen privater Investoren gegeben, die letztlich nicht realisiert werden konnten – ein Beleg dafür, dass private Investitionen in die Lüdenscheider Innenstadt grundsätzlich Interesse finden, aber oft eines verlässlichen städtischen Ankers bedürfen, um tatsächlich zustande zu kommen. 

Wirtschaftlich miteinander verglichen wurden der Erwerb eines schlüsselfertigen Gebäudes und eine langfristige Anmietung. Damit liegt eine Vergleichsbetrachtung nach den Grundsätzen von Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit vor. 
 
Weitere Konzepte sind nur dann vertieft zu untersuchen, wenn sie räumlich, zeitlich, wirtschaftlich und rechtlich tatsächlich umsetzbar sind. Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, jedes theoretisch entwickelte Modell vollständig durchzurechnen, wenn wesentliche Voraussetzungen für eine realistische Umsetzung fehlen. Eine konkrete wirtschaftlich gleichwertige Alternative ist bislang nicht benannt worden. 

Der Kern des Unterschieds liegt in der langfristigen Steuerungshoheit und Kostensicherheit. Bei einem 30-jährigen Ankermietvertrag trägt die Stadt über die Mietzahlungen faktisch die gesamte Investorenrendite plus Risikoaufschlag mit, ohne am Ende Eigentümerin zu sein. Beim Kauf verbleibt nach Tilgung ein werthaltiges Objekt im städtischen Vermögen. Maßgeblich ist der Vergleich der kumulierten Mietzahlungen über 30 Jahre im Midstad-Modell mit der kumulierten Zins- und Tilgungsleistung beim Kauf – diese Gegenüberstellung liegt der Empfehlung der Fraktionen zugrunde. Die Erfahrung aus vergleichbaren Städten (siehe Fragen 130 und 175) zeigt zudem, dass ein solches kommunales Engagement häufig private Anschlussinvestitionen in der Umgebung auslöst, die ohne diesen Anker ausgeblieben wären. 

In den genannten Städten fungieren offenbar private Ankermieter aus der Wirtschaft. In Lüdenscheid hätte diese Rolle die Stadt selbst über einen 30-jährigen Mietvertrag übernehmen müssen – genau das lehnt die Fraktion ab, weil es sich um eine dauerhafte konsumtive Ausgabe ohne Vermögensbildung handelt. Der Erwerb schafft demgegenüber einen Vermögenswert und erhält der Stadt die Verwertungsoption. Die pauschale Übertragbarkeit dieser Beispiele auf Lüdenscheid trifft allerdings nur zum Teil zu: In Frankfurt ist beispielsweise eine Grundschule in ein vergleichbares Objekt integriert, in Ulm nutzt die Universität große Teile eines solchen Gebäudekomplexes – auch dort war also eine öffentliche Ankernutzung Voraussetzung für die private Investition. 

Die damalige Kritik richtete sich in erster Linie gegen eine langfristige Anmietung und die damit verbundene dauerhafte Mietbindung, nicht gegen den Erwerb von Eigentum. Ein Erwerb stand 2019 nicht zur Diskussion. Deshalb sieht die CDU-Fraktion darin keinen Sinneswandel, sondern die Fortsetzung der damaligen Kritik an einer dauerhaften Mietbindung. 

Die damalige Aussage bezog sich auf die damalige Konstellation und Konditionen, nicht auf eine grundsätzliche Ablehnung jeder Investition. Entscheidend für die Vereinbarkeit mit dem HSK ist, ob eine Maßnahme konsumtiv oder investiv ist. Eine dauerhafte Anmietung wäre konsumtiv gewesen; ein wirtschaftlich tragfähiger Erwerb mit Drittvermietung ist das nicht in gleicher Weise – das ist der sachliche Unterschied, nicht ein Auflösen eines Widerspruchs durch veränderte Haltung. 

Nichts – diese Verantwortung gilt unverändert und ist genau der Grund, warum die Fraktion eine dauerhafte Anmietung ablehnt und stattdessen einen Erwerb favorisiert: Letzterer lässt der Stadt langfristig mehr Handlungsspielraum (Verkauf, Umnutzung) als eine 30-jährige Mietbindung. 

Die Funktion „Stadt nutzt das Gebäude für die Verwaltung“ bleibt bestehen – ob als Ankermieter oder als Eigentümer. Aus Sicht der Fraktionen ist der Erwerb die vorzugswürdige Variante, weil er dieselbe Nutzung ermöglicht, ohne die Nachteile einer dauerhaften Mietbindung. Insofern hat sich nicht die Grundidee, sondern die bevorzugte rechtliche und wirtschaftliche Ausgestaltung geändert. 

Für die vorgesehene Kreditaufnahme sind die haushaltsrechtlichen Voraussetzungen der Gemeindeordnung NRW einzuhalten. Bei einer Kommune mit Haushaltssicherungskonzept kann die Aufnahme einzelner Kredite einer Genehmigung der Kommunalaufsicht bedürfen. Vorgesehen ist ein zusätzliches Sonderkreditkontingent außerhalb des regulären Kreditdeckels, wie es bereits bei großen Feuerwehr- und Schulneubauten praktiziert wurde. 
 
Eine konkrete aufsichtsrechtliche Abstimmung über die Finanzierung des Sternplatz-Erwerbs oder ein entsprechendes Sonderkreditkontingent hat nach Kenntnis der Fraktionen bislang nicht stattgefunden. Die erforderliche rechtliche und aufsichtsbehördliche Prüfung muss im weiteren Verfahren vor der endgültigen Kaufentscheidung erfolgen. 

Die bisherigen Finanzierungsparameter entsprechen ausdrücklich nur den allgemeinen Annahmen der städtischen Haushaltsplanung für andere Finanzierungsbedarfe, nicht konkreten Bankangeboten – die Vorlage benennt hierzu selbst noch „Klärungsbedarfe zur Finanzierungsstruktur“. Zinsbindungsdauer, Tilgungsplan und Refinanzierungsrisiko bei Anschlussfinanzierung sind entsprechend noch nicht öffentlich beziffert. Maßgeblich sind letztlich die genauen Konditionen zum Zeitpunkt der tatsächlichen Entscheidungsfindung. Die finanziellen Leitplanken dafür sind durch das Haushaltssicherungskonzept und den Haushalt 2026/2027 ohnehin bereits gesetzt. 

Konkrete Bankangebote lagen zum Zeitpunkt der Beschlussvorlage noch nicht vor (siehe Frage 44). Der Kämmerer hat durchgehend mit einem Zinssatz von 3,5 % kalkuliert und betont, dass der letztlich maßgebliche Satz vom Zeitpunkt der Finanzierung abhängt; zum Stand 31.08.2026 wäre über den NRW-Kommunalinvest-Kredit sogar ein günstigerer Satz von 3,2 % verfügbar gewesen (siehe Fragen 32 und 47). Eine im Sinne eines bereits unterzeichneten Kreditvertrags vollständig „gesicherte“ Finanzierung besteht damit noch nicht, wohl aber ein belastbarer, kommunalüblicher Finanzierungsweg zu voraussichtlich passenden Konditionen. 

Wie unter der vorherigen Frage ausgeführt, ist die konkrete Finanzierung noch nicht abschließend geklärt; der zum Stand 31.08.2026 verfügbare Zinssatz von 3,2 % über den NRW-Kommunalinvest-Kredit lag bereits unterhalb der kalkulierten 3,5 %. Zur Frage der Sicherheiten: Kommunalkredite werden anders als private gewerbliche Immobilienfinanzierungen in aller Regel nicht durch ein Grundpfandrecht auf das erworbene Objekt abgesichert, sondern beruhen auf der allgemeinen Kreditwürdigkeit der Kommune als Gebietskörperschaft. Die im gewerblichen Bereich übliche Frage nach der Beleihungsfähigkeit einer Immobilie als Bankensicherheit stellt sich bei einer kommunalen Kreditaufnahme dieser Art insofern nicht in gleicher Weise. 

Die bisherige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung basiert auf einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Entscheidend ist der Zinssatz, der zum Zeitpunkt des Kaufvertrags verbindlich erreicht wird. Sollte dieser etwa 2,5, 3,0 oder 3,2 Prozent betragen, würde sich die Belastung entsprechend verringern. Genauso würde sie bei 4,0, 4,5 oder 5,0 Prozent steigen. 
 
Gesonderte veröffentlichte Berechnungen für sämtliche genannten Zinssätze liegen nicht vor. Der konkrete Zinssatz und die daraus folgenden Zins-, Tilgungs- und Haushaltsbelastungen werden Gegenstand der aktualisierten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und der finalen Ratsentscheidung sein; ergänzend wird auf Frage 77 verwiesen. 

Der Haushaltsplan 2026/2027 (Stand: Ratsbeschluss 13.07.2026) beziffert dies konkret: Der reguläre Kreditbestand pendelt in den kommenden Jahren um rd. 50 Mio. €, wächst aber durch die Sonderkontingente Feuerwehrgebäude, Grundschulen Lösenbach und Westschule sowie den Midstad-Erwerb (47,5 Mio. €) auf über 180 Mio. € an – das entspräche einem Investitionskreditbestand von rund 2.500 € je Einwohner. Die Gesamtverbindlichkeiten (inkl. Liquiditätskrediten) sollen am Ende der Mittelfristplanung sogar über 300 Mio. € liegen. Eine isolierte „ohne Midstad“-Vergleichsrechnung wird nicht gesondert ausgewiesen, der Anteil des Projekts (47,5 Mio. €) am Gesamtanstieg ist aber explizit benannt. Die Verzinsung von Kassenkrediten (Liquiditätskrediten) dürfte dabei zumindest bis 2034 höher liegen als bei einem regulären Investitionsdarlehen – ein zusätzliches Argument der Fraktionen für die investive Kreditfinanzierung des Erwerbs gegenüber einer Fortführung von Anmietungen auf Pump. 

Eine konkrete Investition, die wegen des Erwerbs verschoben oder gestrichen werden soll, ist im Haushaltsplan nicht benannt. Das Projekt soll – wie das Feuerwehrgebäude und die Schulneubauten Lösenbach und Westschule – über ein Sonderkreditkontingent außerhalb des regulären HSK-Kreditdeckels finanziert werden. Eine unmittelbare Verdrängung aus demselben Kredittopf ist damit nicht vorgesehen; indirekte Auswirkungen durch Zins-, Tilgungs- und Folgekosten auf den finanziellen Handlungsspielraum müssen gleichwohl in der Gesamtplanung berücksichtigt werden. 

Nach Einschätzung der Fraktionen ist eine bindende Vorab-Zusage der Bezirksregierung nicht erforderlich und auch nicht üblich; entscheidend ist, dass die Bezirksregierung Arnsberg dem Kreditkontingent im regulären Genehmigungsverfahren formell zustimmt – so wie es bereits bei den Sonderkontingenten für das Feuerwehrgebäude und die Grundschulneubauten Lösenbach und Westschule geschehen ist. 

Die Vereinbarkeit mit § 75 GO NRW hängt nicht allein davon ab, dass der Erwerb investiv ist. Maßgeblich ist, ob die Stadt unter Einbeziehung von Finanzierung, Abschreibungen, Instandhaltung, Betrieb, Mieterträgen und Risiken wirtschaftlich und sparsam handelt. Grundlage der bisherigen Bewertung sind die verwaltungsintern geprüfte Folgekosten- und Ressourcenbetrachtung sowie drei Szenarien mit einem über 30 Jahre positiven Ressourcensaldo. Vor dem endgültigen Kaufbeschluss müssen diese Berechnungen mit den finalen Vertrags- und Finanzierungskonditionen aktualisiert und die Angemessenheit des Kaufpreises fachlich nachvollziehbar bestätigt werden. 

Eine automatische, objektbezogene Kopplung „Kredit X löst Grundsteuererhöhung Y aus“ gibt es haushaltsrechtlich nicht. Die Grundsteuer wird jährlich im Rahmen der Haushaltssatzung unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben festgesetzt, nicht projektbezogen. Entscheidend ist, ob der Kapitaldienst durch die Drittvermietungserträge gedeckt wird; die Vorlage geht im Base Case von einer weitgehenden Kostendeckung aus. Die isolierte Auswirkung dieser einen Maßnahme auf den Hebesatz ist nicht gesondert beziffert und dürfte methodisch kaum sauber isolierbar sein. Über den gesamten HSK-Zeitraum ist keine Anhebung des Grundsteuer-Hebesatzes geplant. Lüdenscheid lag beim Grundsteueraufkommen pro Kopf im Jahr 2023 auf Platz 81 von 396 Kommunen in NRW. Die Fraktionen sehen die finanzpolitischen Herausforderungen eher in der geplanten Reduzierung von Ausgaben als in einer zusätzlichen Erschließung von Einnahmen. 

Gewerbesteuer- und Grundsteueraufkommen werden nicht objektbezogen für den Sternplatz festgelegt. Die Hebesätze beschließt der Rat im Rahmen der jeweiligen Haushaltsberatungen. Nach dem aktuellen Haushaltssicherungskonzept und der Mittelfristplanung sind infolge des Projekts keine zusätzlichen Belastungen für die Bürgerinnen und Bürger vorgesehen. 
 
Die Finanzierung soll über Sonderkredite erfolgen. Zinsen, Abschreibungen und angesetzte Instandhaltungskosten sollen langfristig durch garantierte Mieterträge und wegfallende eigene Mietzahlungen gegenfinanziert werden. Über den gesamten Zeitraum des Haushaltssicherungskonzepts ist zudem keine projektbedingte Anhebung des Grundsteuerhebesatzes vorgesehen. 

Lüdenscheid befindet sich in einer äußerst angespannten, aber geordneten Haushaltslage und verfügt über ein beschlossenes Haushaltssicherungskonzept. Das Haushaltssicherungskonzept ist als Sanierungsinstrument für den kommunalen Haushalt zu verstehen. Innerhalb dieser Leitplanken ist und bleibt die Stadt Lüdenscheid voll handlungsfähig. Für Kommunen besteht ohnehin kein Insolvenzverfahren wie bei Unternehmen. 
 
Gerade wegen der hohen Defizite und der steigenden Gesamtverschuldung bedarf eine zusätzliche Investition dieser Größenordnung jedoch einer besonders sorgfältigen Wirtschaftlichkeits- und Risikoprüfung. Der investive Charakter und die mit dem Erwerb verbundene Vermögensbildung sind wesentliche Vorteile gegenüber einer dauerhaften Anmietung. Sie ersetzen aber nicht die Prüfung der laufenden Belastungen durch Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltung und Betrieb. Zu berücksichtigen sind außerdem mögliche Vermietungsrisiken nach Ablauf der von Midstad zugesagten Mietgarantie. Während der Garantiezeit trägt Midstad dieses Risiko. 
 
Der umgangssprachlich als „Nothaushalt“ bezeichnete Zustand der vorläufigen Haushaltsführung schränkt den finanziellen Handlungsspielraum deutlich ein. Ein sogenannter Sparkommissar wird dabei nicht automatisch eingesetzt. Erst wenn die üblichen kommunalaufsichtlichen Maßnahmen nicht ausreichen, kann ein Beauftragter bestellt werden, der einzelne oder sämtliche Aufgaben kommunaler Organe übernimmt. 

Die angespannte Haushaltslage bezieht sich in erster Linie auf den konsumtiven Ergebnishaushalt. Ein Immobilienerwerb ist demgegenüber eine investive Maßnahme, die über Kredite finanziert und im Idealfall durch Mieteinnahmen weitgehend refinanziert wird; er verzehrt also nicht in gleicher Weise laufende Haushaltsmittel wie etwa Personal- oder Sachausgaben. Das entkräftet die grundsätzliche Sorge nicht vollständig – bei angespannter Haushaltslage muss jede zusätzliche Kreditaufnahme besonders kritisch geprüft werden –, zeigt aber, dass eine angespannte Haushaltslage und eine wirtschaftlich tragfähige Investition sich nicht per se ausschließen. Die Aussage „uns steht das Wasser bis zum Hals“ bezog sich nach Kenntnis der Fraktionen auf die Kommunen insgesamt: Entscheidungen, die auf Bundesebene getroffen werden, müssen finanziell häufig von den Kommunen umgesetzt und bezahlt werden. 

Die Verwaltung ist mit einem Beschluss auf Antrag der CDU- und SPD-Ratsfraktionen beauftragt worden, eine gebäudebezogene Instandhaltungs- und Investitionsplanung zu erstellen. Die dafür vorgesehenen Mittel sind pauschal im Haushalt sowie in der Mittelfristplanung eingestellt; die konkreten einzelnen Sanierungsmaßnahmen können aber noch im Detail geplant werden. 

Eine formale, alle Projekte gegeneinander abwägende Prioritätenliste ist nicht veröffentlicht. Erkennbar ist aber eine De-facto-Priorisierung über die Finanzierungsstruktur: Feuerwehrgebäude, Grundschule Lösenbach, Grundschule Westschule und der Midstad-Erwerb erhalten jeweils ein eigenes Sonderkontingent außerhalb des regulären Kreditdeckels, während andere Bedarfe über den allgemeinen Haushalt abgedeckt sind oder im Rahmen der Mittelfristplanung berücksichtigt werden können. 

Eine gesonderte Wechselwirkungsanalyse ist nicht dokumentiert. Der Haushaltsplan bestätigt aber ausdrücklich, dass der reguläre Investitionskreditdeckel des HSK auch mit allen vier Sonderkontingenten (u. a. Midstad) in den Jahren 2026–2030 rechnerisch eingehalten wird – eine direkte Verdrängung über denselben Kredittopf ist damit strukturell nicht zwingend, schließt aber indirekte Verdrängungseffekte über den Gesamthaushalt (z. B. bei Zins- und Tilgungslast) nicht aus. In den vergangenen Jahren bestand eher die umgekehrte Herausforderung: Eingestellte Haushaltsmittel konnten teils nicht rechtzeitig abgerufen werden und mussten auf Folgejahre übertragen werden – es handelte sich also eher um eine Umsetzungs- als um eine Finanzierungsherausforderung. 

Der Haushaltsplan zeichnet einen engen finanziellen Handlungsspielraum: Die Gesamtverbindlichkeiten aus Investitions- und Liquiditätskrediten sollen am Ende der Mittelfristplanung über 300 Mio. € liegen. Eine gesondert für dieses Projekt ausgewiesene Reserve für unvorhergesehene Ereignisse ist nicht dokumentiert. Das Sonderkreditkontingent verhindert zwar eine unmittelbare Verdrängung aus dem regulären Investitionskreditdeckel; Zins-, Tilgungs- und Folgekosten beeinflussen dennoch den allgemeinen finanziellen Handlungsspielraum und sind in der finalen Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. 

Wie bereits unter Frage 59 ausgeführt, ist der finanzielle Handlungsspielraum angespannt. Das Sonderkreditkontingent verhindert jedoch, dass die Investition unmittelbar aus dem regulären Investitionskreditdeckel finanziert werden muss. Zudem führen laufende Tilgungen bestehender Investitionsdarlehen schrittweise zu Entlastungen, während Mietzahlungen dauerhaft anfallen und regelmäßig steigen. 
 
Grundsätzlich bleiben Investitionen, etwa eine Dachsanierung oder eine Fassadenerneuerung, bei der Ausgestaltung der Haushalte ab 2028 weiterhin möglich. Welche Maßnahmen in welchem Jahr umgesetzt werden, entscheidet der Rat im Rahmen der jeweiligen Haushaltsberatungen und Prioritätensetzungen. 

Es handelt sich um getrennte Investitionsvorhaben mit jeweils eigener Haushaltsposition und Finanzierungslogik; sie stehen nicht in einem zwingenden Entweder-oder-Verhältnis. Richtig ist aber, dass die kumulierte Kreditaufnahme aus mehreren Großprojekten gleichzeitig die künftige Verschuldungsfähigkeit der Stadt begrenzt – ein legitimer Einwand, der eine Gesamtschau der städtischen Investitionsplanung erfordert. Für den Neubau der Feuer- und Rettungswache wurden aus den Haushaltsüberschüssen vergangener Jahre Rückstellungen im zweistelligen Millionenbereich gebildet, die jetzt aufgelöst werden; der verbleibende Teil muss zusätzlich finanziert werden. In den kommenden 20 bis 30 Jahren dürften in diesem Bereich voraussichtlich keine weiteren größeren Investitionen und damit auch keine zusätzlichen Kreditbelastungen mehr anfallen, da die Gebäude dann auf einem aktuellen Stand sein werden. 

Der Neubau der Grundschule Lösenbach und der Westschule ist vom Rat der Stadt Lüdenscheid bereits beschlossen worden. Renovierungen und Sanierungen laufen an mehreren Schulen, sind ebenfalls beschlossen und Bestandteil der fortlaufenden Berichterstattung im Bau- und Verkehrsausschuss. 
 
Der endgültige Beschluss zum Erwerb des P&C-Gebäudes erfolgt demgegenüber erst im Herbst. Schon aus dieser zeitlichen Folge wird deutlich, dass die CDU- und die SPD-Ratsfraktion das eine tun, ohne das andere zu lassen. 

Die Großprojekte werden über jeweils eigene Haushaltspositionen und Finanzierungswege abgebildet. Für Investitionen dieser Größenordnung kommen zusätzliche Sonderkreditkontingente in Betracht. Beim Sternplatz sollen die laufenden Belastungen langfristig durch garantierte Mieterträge und wegfallende eigene Mietzahlungen gegenfinanziert werden. 
 
Nach dem aktuellen Haushaltssicherungskonzept und der Mittelfristplanung sind deshalb keine zusätzlichen Belastungen für die Bürgerinnen und Bürger vorgesehen. 

Über den Kaufpreis entscheiden letztlich Käufer und Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen. Die Stadt Lüdenscheid erwirbt ein schlüsselfertiges Objekt zu einem Festpreis; den zugrunde liegenden Gebäudewert bzw. die Bauleistung kann die Stadtverwaltung kalkulatorisch nachvollziehen. Welche konkreten Unterlagen dabei herangezogen wurden, ist öffentlich nicht im Detail dokumentiert; eine Prüfung durch eine externe Stelle liegt nach aktuellem Stand nicht vor (siehe auch Frage 32 zur fachlichen Prüfung der Berechnungsmethodik). Alle Entscheidungen müssen aus Sicht der Fraktionen plausibel und vor dem Hintergrund einer Wirtschaftlichkeitsprüfung erfolgen; eine weitere, unabhängige Prüfung findet zudem durch die zuständigen Aufsichtsbehörden statt. 

Methodisch handelt es sich beim vereinbarten Kaufpreis um einen Festpreis für ein erst zu errichtendes Gebäude – klassische Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) setzen üblicherweise ein bestehendes Objekt voraus und passen hier nur eingeschränkt. Eine gesonderte Anwendung dieser Wertbegriffe und ein Abgleich mit dem Kaufpreis sind nicht dokumentiert. 

Ein Verkehrswertgutachten für die noch nicht errichtete Immobilie in ihrer tatsächlich fertiggestellten Form kann naturgemäß noch nicht vorliegen. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Angemessenheit des Kaufpreises nicht fachlich beurteilt werden kann. Hierfür können insbesondere die vorgesehenen Flächen, Baukosten, Ausstattungs- und Energiestandards, vertraglich geschuldeten Leistungen, Ertragsannahmen und geeignete Vergleichswerte herangezogen werden. 
 
Entscheidend ist, dass die vereinbarte Bau- und Leistungsqualität nachvollziehbar beschrieben, der Kaufpreis fachlich plausibilisiert und die Herstellung des schlüsselfertigen Gebäudes vertraglich abgesichert wird. 

Der vereinbarte Kaufpreis für das fertigzustellende Gesamtobjekt beträgt 43,0 Mio. €. Zusätzlich sind 4,5 Mio. € Erwerbs- und Nebenkosten veranschlagt, sodass sich ein voraussichtlicher Gesamtfinanzierungsbedarf von 47,5 Mio. € ergibt. Eine interne Aufteilung des Festpreises auf Grundstück, Rückbau, Planung, Rohbau, Ausbau, technische Gebäudeausrüstung und Außenanlagen ist öffentlich nicht verfügbar. Für die Stadt ist vor allem entscheidend, dass Leistungsumfang, Qualitätsstandard und geschuldeter Fertigstellungszustand im Kaufvertrag eindeutig beschrieben und vom Festpreis umfasst werden. 

Bekannt ist lediglich, dass nach dem bisherigen Verhandlungsstand Ratenzahlungen vor Fertigstellung vorgesehen sind. Ein konkreter Zahlungsplan mit Baufortschrittsstufen, Abnahmevoraussetzungen und den dazugehörigen Sicherheiten ist öffentlich nicht dokumentiert. 
 
Damit ist noch nicht festgelegt, dass die Stadt ungesicherte Zahlungen leisten wird. Diese Punkte sind vielmehr vor Abschluss des Kaufvertrags verbindlich auszuhandeln. Für die Fraktionen gilt: Jede Rate darf nur nach nachgewiesenem Baufortschritt und gegen eine angemessene, werthaltige Sicherheit fällig werden. Zahlungsplan, Prüfrechte und die Absicherung gegen eine Überzahlung müssen dem Rat vor der endgültigen Kaufentscheidung nachvollziehbar dargestellt werden. Ergänzend wird auf die Fragen 92 bis 99 verwiesen. 

Aktuell gibt es noch keinen Vertrag, von dem die Stadt zurücktreten könnte. Der bisherige Grundsatzbeschluss begründet noch keine bindende Verpflichtung zum Erwerb der Immobilie. 
 
Rücktritts-, Kündigungs- und Anpassungsrechte sind erst im Kaufvertrag zu regeln. Sie können insbesondere für ausbleibende Genehmigungen, nicht erfüllte Finanzierungsvoraussetzungen, fehlende Sicherheiten, wesentliche Planungsänderungen, erhebliche Terminüberschreitungen oder eine Insolvenz vorgesehen werden. Die Voraussetzungen und finanziellen Rechtsfolgen müssen dem Rat vor dem endgültigen Kaufbeschluss bekannt sein. 

Ein unabhängiges Marktwertgutachten ist bislang nicht dokumentiert; vorliegend ist eine verwaltungsinterne Plausibilisierung der Baukosten. Beihilferechtlich entscheidend ist, ob die Stadt für ihre Zahlung eine marktgerechte Gegenleistung erhält. Vor der endgültigen Kaufentscheidung muss daher die Angemessenheit des Kaufpreises fachlich unabhängig und nachvollziehbar bestätigt sowie rechtlich geprüft werden. Die aufsichtsbehördliche Prüfung ergänzt diese Bewertung, ersetzt aber nicht die eigene belastbare Entscheidungsgrundlage der Stadt. 

Der bilanzielle Buchwert ist nicht mit dem nach 30 Jahren tatsächlich erzielbaren Marktwert gleichzusetzen. Der Verkehrswert hängt dann insbesondere von Zustand, Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Mietniveau und Nachfrage ab. Für die Ressourcenrechnung ist der Restbuchwert bilanziell relevant; für die wirtschaftliche Bewertung müssen daneben der realistisch erzielbare Wert, die verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten und eine mögliche Restschuld berücksichtigt werden. Welche Restschuld nach 30 Jahren besteht, hängt von der endgültigen Laufzeit und Tilgungsstruktur ab; eine Finanzierung könnte grundsätzlich auch über einen längeren Zeitraum, etwa 50 Jahre, erfolgen. 

Der Kaufpreis von 43,0 Mio. € ist als Festpreis vereinbart, sofern bis zum Jahresende 2026 eine verbindliche Entscheidung getroffen wird. Unter dieser Voraussetzung trägt Midstad grundsätzlich das Baukostenrisiko; Baukostensteigerungen während der anschließenden Bauphase erhöhen den Kaufpreis nicht. Verzögert sich der Vertragsabschluss über das Jahresende hinaus, ist die Preisbindung hingegen nicht gesichert. Dann müssten sowohl der Kaufpreis als auch die alternativ anfallenden Mietzahlungen neu bewertet werden. 

Der Kaufpreis beträgt 43,0 Mio. €; zusätzlich sind 4,5 Mio. € für Erwerbs- und Nebenkosten veranschlagt, sodass sich ein Gesamtfinanzierungsbedarf von 47,5 Mio. € ergibt. Welche Einzelpositionen darin enthalten sind – insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Finanzierungskosten während der Bauzeit –, muss vor der endgültigen Kaufentscheidung abschließend aufgeschlüsselt werden. Eine Grundschuldeintragung ist bei einem Kommunalkredit nicht zwingend in gleicher Weise erforderlich wie bei einer privaten Immobilienfinanzierung. 

Eine Aufteilung des Gebäudes in öffentliches und privates Teileigentum wäre wegen der gemeinsam genutzten Gebäudetechnik, Erschließung, Tragstruktur, Unterhaltung und Bewirtschaftung nur mit erheblichem dauerhaftem Abstimmungs- und Regelungsaufwand umsetzbar. 
 
Hinzu käme über die gesamte Nutzungsdauer das Risiko, dass der private Gebäudeteil verkauft wird oder dessen Eigentümer insolvent wird. Die Stadt wäre dann dauerhaft von den Entscheidungen und der wirtschaftlichen Stabilität eines möglicherweise wechselnden privaten Teileigentümers abhängig. Der Gesamterwerb vermeidet diese Risiken und ermöglicht eine einheitliche Steuerung des Gebäudes. 
 
Bekannt ist bislang eine garantierte Gesamtmiete von ca. 1,02 Millionen Euro jährlich für sämtliche Drittflächen einschließlich der Halle. Eine Aufschlüsselung der kalkulierten Mietpreise nach Büro-, Verkaufs- und Allgemeinflächen ist nicht veröffentlicht. 

Die Vorlage benennt dies selbst unmissverständlich: Die Unterschiede zwischen den drei Szenarien sind wesentlich auf die Annahmen zur Entwicklung der Mieterträge zurückzuführen. Die ergänzenden Erläuterungen vom 08.07.2026 legen inzwischen alle übrigen Kalkulationsparameter offen: anfänglicher Finanzierungszinssatz 3,5 %, Mietsteigerung anhand des 10-Jahres-Durchschnitts des Verbraucherpreisindex von 2,6 %, anfänglicher Steigerungsfaktor für Instandhaltungskosten von 4,7 % sowie ein Diskontsatz von 3,5 % (nur Folgekostenbetrachtung). 

Für den Kaufpreis von 43,0 Mio. € greift bei einer verbindlichen Entscheidung bis zum Jahresende 2026 die vereinbarte Festpreisbindung. Baukostensteigerungen während der anschließenden Bauphase trägt damit grundsätzlich Midstad. Verzögert sich der Vertragsabschluss, ist diese Preisbindung nicht gesichert; dann wären Kaufpreis und alternativ anfallende Mietzahlungen neu zu bewerten. Sensitivitätsberechnungen für um 10 % bzw. 20 % höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten sind bislang nicht veröffentlicht und sollten in der abschließenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung berücksichtigt werden. 

Die Auswirkungen veränderter Zinssätze werden bereits unter Frage 47 erläutert. Maßgeblich sind nicht einseitig herausgegriffene höhere Zinssätze, sondern die tatsächlich unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrags erreichbaren Finanzierungskonditionen. Der konkrete Zinssatz und die daraus folgenden Belastungen sind der endgültigen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und Ratsentscheidung zugrunde zu legen. 

Das öffentlich vorliegende Worst-Case-Szenario geht deutlich weiter als die in der Frage genannten Abstufungen: Es unterstellt nach Ablauf der zehnjährigen Mietgarantie einen vollständigen Leerstand der Drittflächen. 
 
Zwischenwerte für 10, 20 oder 30 Prozent Leerstand sind nicht gesondert ausgewiesen. Sie stellen nach Auffassung der Fraktionen auch keine eigenständigen Bewertungsgrundlagen oder realistischen Annahmen für die zu erwartende Entwicklung dar. Während der Garantiezeit trägt Midstad das Vermietungsrisiko. Für die Zeit danach bleibt eine rechtzeitige Anschlussvermietung und Weiterentwicklung des Nutzungskonzepts erforderlich. 

Eine konkrete Berechnung für Verzögerungen von einem oder zwei Jahren liegt nicht vor. Betroffen wären insbesondere der Beginn der Mieteinsparungen und Mieterträge, länger anfallende Bestandsmieten sowie gegebenenfalls zusätzliche Finanzierungs- und Übergangskosten. Midstad hat am 31.08.2026 nach Erteilung der Baugenehmigung eine Abriss- und Bauzeit von rund 24 Monaten in Aussicht gestellt. Dieser Zeitplan und die finanziellen Folgen von Abweichungen müssen vor der finalen Entscheidung in der aktualisierten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und im Vertrag berücksichtigt werden. 

Die drei vorliegenden Szenarien variieren insbesondere die Entwicklung der Mieterträge und enthalten im Worst Case einen vollständigen Leerstand der Drittflächen nach Ablauf der Garantie. Ein kombiniertes Mehrfaktoren-Stressszenario, das zugleich höhere Zinsen, Verzögerungen sowie steigende Betriebs- und Instandhaltungskosten abbildet, ist bislang nicht veröffentlicht. Vor der endgültigen Kaufentscheidung sollte zumindest dargestellt werden, bei welcher Kombination wesentlicher Abweichungen die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit gegenüber den Alternativen entfällt. 

Für Baukostensteigerungen besteht bei einer verbindlichen Entscheidung bis zum Jahresende 2026 grundsätzlich kein gesonderter städtischer Risikopuffer, weil der Kaufpreis als Festpreis gebunden werden soll. Für andere Risiken – insbesondere Finanzierung, Bauzeitverzögerungen, Instandhaltung, Garantieausfall und Anschlussvermietung – sind die vorhandenen Vorsorgen und vertraglichen Sicherungen vor dem endgültigen Kaufbeschluss konkret darzustellen. 

Hier liegt ein Missverständnis vor: Ein deutlicher Mietausfall ist kein Umkehrschluss auf den Base Case, sondern das eigenständig gerechnete Worst-Case-Szenario. Die Vorlage stellt also nicht ausschließlich den positiven Fall dar, sondern rechnet bewusst ein Stressszenario, um die Robustheit des Projekts auch unter ungünstigen Bedingungen zu zeigen; die konkreten Vermietungsquoten und €/m²-Ansätze des Base Case sind in der Vorlage gesondert ausgewiesen. 

Eine vertragliche Risikoverteilung nach diesen einzelnen Risikoarten im Detail ist öffentlich nicht dokumentiert. Grundsätzlich gilt aber: Die Stadt kauft das Gebäude zum Festpreis an, vergleichbar dem Kauf eines schlüsselfertigen Hauses – die Risiken aus Baupreissteigerungen, Bauzeitverlängerungen und den meisten der genannten Baurisiken sollen damit auf ein Minimum reduziert und im Grundsatz beim Verkäufer bzw. Bauträger verbleiben. Die Fraktionen merken hierzu an: Welche konkreten „archäologischen Funde“ an diesem seit Jahrzehnten bebauten und genutzten Innenstadtstandort die Fragesteller hier konkret erwarten, bleibt offen. 

Der Kaufpreis ist als zu vereinbarender Festpreis angelegt. Etwaige Ausnahmen oder Anpassungsmechanismen sind im Kaufvertrag abzusichern – das gilt grundsätzlich auch für die übrigen in diesem Katalog behandelten vertraglichen Detailfragen (siehe z. B. Fragen 93 und 94). 

Aus Sicht der Fraktionen sollten Regelungen zu Kosten-, Qualitäts- und Terminüberwachung fester Bestandteil des noch abzuschließenden Kaufvertrags werden. Das steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zur vergaberechtlich gebotenen Zurückhaltung bei der Einflussnahme auf die Bauausführung (siehe Block M): Vertragliche Prüf- und Informationsrechte der Stadt als Käuferin sind etwas anderes als eine Steuerung der Bauausführung wie ein Auftraggeber. 

Die ergänzenden Erläuterungen vom 08.07.2026 legen die Berechnungslogik offen: Für den Neubau wird zunächst mit keinen nennenswerten Instandhaltungskosten gerechnet; ab dem 11. Lebensjahr werden jährlich 0,60 % der (verwaltungsseitig plausibilisierten) Baukosten angesetzt, ab dem 21. Lebensjahr steigt dieser Satz auf 1,20 %. Zusätzlich wird dieser Betrag mit einem anfänglichen jährlichen Steigerungsfaktor von 4,7 % (10-Jahres-Durchschnitt) fortgeschrieben, der laut Verwaltung „nicht über die gesamte Lebensdauer“ unterstellt werden soll. In Summe ergeben Zinsen, Tilgung und Instandhaltung zusammen rund 49,6 Mio. € Barwert über 30 Jahre bzw. rund 65,9 Mio. € über die volle Gebäudenutzungsdauer. 

Eine umfassende Lebenszykluskostenberechnung, in der insbesondere Ersatzinvestitionen, Restwerte und mögliche spätere Umnutzungen vollständig abgebildet werden, ist in den vorliegenden Unterlagen nicht ausgewiesen. Dokumentiert sind eine Ressourcenbetrachtung über 30 Jahre sowie ergänzende Angaben über die angenommene vollständige Gebäudenutzungsdauer von rund 60 Jahren. 
 
Ob darin sämtliche für eine Lebenszykluskostenberechnung maßgeblichen Kostenpositionen und Annahmen vollständig berücksichtigt sind, lässt sich anhand der veröffentlichten Unterlagen nicht abschließend beurteilen. Auf eine eigene Hochrechnung oder Schätzung verzichten die Fraktionen. Soweit eine weitergehende Lebenszykluskostenbetrachtung für die endgültige Kaufentscheidung erforderlich ist, muss sie von der Verwaltung auf nachvollziehbarer methodischer Grundlage vorgelegt werden. 

Die Verwaltung muss über Projekte in dieser Größenordnung regelmäßig im Bau- und Verkehrsausschuss berichten – das haben die beiden Fraktionen (CDU und SPD) beantragt und durchgesetzt. Ein darüber hinausgehendes, eigenständiges Format zur Information der breiteren Öffentlichkeit ist zusätzlich nicht festgelegt. 

Der Kaufpreis ist als Festpreis vereinbart. Bauverzögerungen verändern daher grundsätzlich weder den Kaufpreis noch den daraus resultierenden Finanzierungsbedarf. Wenn die Angaben von Midstad vom 31. August 2026 zugrunde gelegt werden, besteht zudem ein zeitlicher Puffer von rund zwölf Monaten, bevor die in den Vorlagen angesetzten Einnahmen und Mietersparnisse wirksam werden sollen. 
 
Zahlungszeitpunkte, Verzugsfolgen und die Absicherung des Fertigstellungstermins sind im Kaufvertrag eindeutig zu regeln. 

Das ist von Midstad in der Informationsveranstaltung am 31.08.2026 ausführlich dargestellt worden: Vorgesehen sind eine Dachbegrünung sowie ggf. eine Fassadenbegrünung im geplanten begrünten Innenhof; als energetischer Standard ist KfW 40 vorgesehen. In unmittelbarer Nähe befinden sich bereits die Parkhäuser unter dem Sternplatz, unter dem Forum, das Parkhaus Stadtmitte sowie das Parkhaus im Sauerland-Center; zusätzlich ist anstelle des Adlergebäudes ein weiteres Parkhaus geplant. 

Eine konkrete, bezifferte Treibhausgasbilanz für Herstellung, Betrieb und späteren Rückbau des Gebäudes liegt bislang nicht vor. Eine belastbare Berechnung wäre erst auf Grundlage der finalen Planung, der verwendeten Baustoffe, der Gebäudetechnik und der vorgesehenen Energieversorgung möglich. 
 
Midstad erklärt, dass sämtliche eigenen Projekte den Zertifizierungsprozess der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) durchlaufen. Das DGNB-System bewertet Gebäude ganzheitlich nach ökologischen, wirtschaftlichen, soziokulturellen, technischen und prozessbezogenen Kriterien über den gesamten Lebenszyklus. Für den Sternplatz sind unter anderem der KfW-40-Standard, Wärmepumpen, eine Photovoltaikanlage, Betonkernaktivierung und Dachbegrünung vorgesehen. Diese Maßnahmen lassen gegenüber einem konventionellen Neubau geringere betriebsbedingte Emissionen erwarten. Welches konkrete DGNB-Zertifikat und welche Zertifizierungsstufe erreicht werden sollen, ist im weiteren Verfahren festzulegen. 

Die konkrete Absicherung möglicher Kaufpreisraten ist nach dem bisherigen Verhandlungsstand noch nicht abschließend vereinbart. Genau deshalb gehört sie zu den zentralen Punkten, die vor Abschluss des Kaufvertrags verbindlich geregelt werden müssen. 
 
Für die Fraktionen gilt: Zahlungen vor der vollständigen Herstellung und Übergabe des Gebäudes dürfen nur nach nachgewiesenem Baufortschritt und gegen angemessene, werthaltige Sicherheiten erfolgen. Der Kaufvertrag muss gewährleisten, dass die Stadt bei einer Insolvenz weder bereits geleistete Zahlungen verliert noch ein unfertiges Gebäude ohne gesicherte Fertigstellungsmöglichkeit übernimmt. 
 
Ohne ein belastbares Zahlungs- und Sicherheitenmodell kann der endgültige Kaufvertrag aus Sicht der Fraktionen nicht abgeschlossen werden. Zu den möglichen Sicherungsinstrumenten wird auf die Fragen 93 sowie 95 bis 99 verwiesen. 

Art, Höhe, Laufzeit und Sicherungsgeber sind im weiteren Verfahren verbindlich festzulegen. In Betracht kommen insbesondere eine Vertragserfüllungs- oder Fertigstellungsbürgschaft, eine Anzahlungsbürgschaft für bereits geleistete Kaufpreisraten sowie Gewährleistungssicherheiten für die Zeit nach der Übergabe. Ergänzend sind Zahlungen an überprüfbare Baufortschritte, ausreichende Kontroll- und Informationsrechte sowie klare Regelungen für den Insolvenzfall zu knüpfen. 
 
Welche Kombination dieser Instrumente rechtlich und wirtschaftlich am besten geeignet ist, muss die Verwaltung im Zuge der Vertragsverhandlungen prüfen. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung der einzelnen Sicherheit, sondern dass sämtliche Vorleistungen und Fertigstellungsrisiken der Stadt angemessen und nachweisbar abgesichert sind. Ergänzend wird auf Frage 92 verwiesen. 

Konkrete Anforderungen an Bonität und Rating stehen noch nicht fest, weil bislang keine Sicherungsgeber oder Bürgschaftsinstrumente abschließend vereinbart sind. Die Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Vertragspartners sowie möglicher Garantie- und Sicherungsgeber ist bei einem Geschäft dieser Größenordnung ein regulärer und notwendiger Bestandteil der Vertragsprüfung. Üblich wären Bürgschaften eines bonitätsstarken Kreditinstituts oder einer geeigneten Kautionsversicherung mit definierten Anforderungen und einer Überwachung während der Bauphase. Die Ergebnisse müssen den zuständigen Entscheidungsträgern vor Vertragsschluss belastbar vorliegen; schutzwürdige Einzelheiten können nichtöffentlich behandelt werden. 

Auch dazu liegt öffentlich noch keine Regelung vor. Nach Auffassung der Fraktionen sollte der Kaufvertrag hierzu eine ausdrückliche Regelung vorsehen, etwa in Form eines Eintrittsrechts der Stadt oder einer Absicherung über eine Auflassungsvormerkung, um im Insolvenzfall des Bauträgers die Kontrolle über Grundstück und Bauleistung zu behalten. Auch dies ist letztlich eine Frage der konkreten Vertragsgestaltung. 

Da nach aktuellem Stand noch keine Sicherheiten vertraglich vereinbart sind, entspricht das vollständige, unter Frage 95 beschriebene Risiko (Verlust geleisteter Raten, Baustillstand) derzeit dem gesamten Restrisiko – eine Bewertung eines nach Absicherung „verbleibenden“ Restrisikos setzt voraus, dass zunächst überhaupt Sicherheiten vereinbart werden. 

§ 650m BGB betrifft Abschlagszahlungen und Sicherheiten bei Verbraucherbauverträgen. Ein Verbraucherbauvertrag setzt voraus, dass ein Verbraucher Auftraggeber ist. Die Stadt Lüdenscheid handelt bei dem vorgesehenen Erwerb nicht als Verbraucherin. Die Vorschrift ist daher auf das konkrete Vertragsverhältnis nicht anwendbar. 
 
Zahlungsplan, Fertigstellungssicherheiten, Bürgschaften und Insolvenzabsicherung sind bislang nicht abschließend ausgehandelt. Maßgeblich sind die im Kaufvertrag individuell zu vereinbarenden Zahlungs-, Abnahme- und Sicherungsregelungen. Diese Punkte müssen vor dem endgültigen Kaufbeschluss rechtlich geprüft und so ausgestaltet werden, dass die Stadt keine ungesicherten Vorleistungen erbringt. 

Vor Eingehen von Verbindlichkeiten in dieser Größenordnung erwarten die Fraktionen marktübliche Sicherungsinstrumente: eine Vertragserfüllungsbürgschaft, Zahlungen nach Baufortschritt statt Vorkasse, eine Auflassungsvormerkung sowie eine Insolvenzausfallabsicherung bzw. Bürgschaft eines bonitätsstarken Dritten. Ein Vertragsschluss ohne diese Sicherungsinstrumente ist aus ihrer Sicht nicht vorgesehen.

Wie bereits an anderer Stelle in diesem Katalog ausgeführt (siehe Fragen 98 und 13), sollten vor Vertragsschluss marktübliche Sicherungsinstrumente vereinbart werden: Zahlung nach Baufortschritt statt Vorkasse, eine Vertragserfüllungsbürgschaft sowie eine Auflassungsvormerkung. Die konkrete Ausgestaltung – Forward-Deal, Objektkauf nach Fertigstellung oder Grundstückskaufvertrag mit Generalübernehmervertrag – sowie die genaue Bürgschaftshöhe und der Bürge müssen von der Verwaltung offengelegt werden; dazu liegen keine abschließenden Details vor. 

Ein abschließendes Betreiber- oder Centermanagement-Konzept ist öffentlich noch nicht benannt. Nach dem bisherigen Kommunikationsstand soll Midstad zumindest in den ersten Jahren die Vermarktung bzw. das Management der Drittflächen übernehmen. Midstad garantiert während des vereinbarten Garantiezeitraums die kalkulierten Mieteinnahmen aus sämtlichen Drittflächen einschließlich der Multifunktionshalle und trägt damit in diesem Zeitraum das Mietausfallrisiko. Davon zu unterscheiden sind die konkrete Betriebsführung, Bewirtschaftung und Aufgabenverteilung; diese Punkte müssen im endgültigen Vertrags- und Betreiberkonzept eindeutig geregelt werden. 

Dazu liegt keine öffentliche Aussage vor. Die Stadtverwaltung verfügt nach heutigem Zuschnitt nicht über ein originäres Center- oder Veranstaltungsmanagement in dieser Größenordnung, sodass zumindest teilweise mit Fremdvergabe oder Neuaufbau zu rechnen wäre – konkrete Pläne dazu sind nicht veröffentlicht. Gleichwohl gehen die Fraktionen davon aus, dass die Erlöse aus der Gewerbeflächenvermarktung im Midstad-Gebäude höher liegen werden als im heutigen Rathaus. Aus ihrer Sicht sollte die Vermarktung von Gewerbeflächen ohnehin nicht zum Kerngeschäft der Verwaltung gehören; diese Kompetenz wird schon heute überwiegend über Drittunternehmen wahrgenommen. 

Konkrete Zahlenwerte für die Zeit nach Garantieablauf sind weiterhin nicht veröffentlicht. Die Fraktionen verweisen aber darauf, dass im Rathaus für vergleichbare Gewerbeflächen seit über 20 Jahren erfolgreich eine marktübliche Pacht durch die dortigen Gewerbetreibenden gezahlt wird – aus ihrer Sicht ein Beleg dafür, dass marktübliche Vermietung von städtischen Gewerbeflächen in Lüdenscheid grundsätzlich funktioniert. 

Als Garantiegeber wird nur „der Projektentwickler“ benannt, die Laufzeit ist mit „voraussichtlich zehn, ggf. auch 15 Jahre“ noch nicht final fixiert. Neu bekannt aus den ergänzenden Erläuterungen vom 08.07.2026: Nach aktuellem Kenntnisstand soll die Garantiemiete über den gesamten Garantiezeitraum betraglich konstant (also nicht inflationsindexiert) bleiben; nur im Best-Case-Szenario wird eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex unterstellt, und auch das nur eingeschränkt, da erste Vertragsentwürfe „keine vollständige Anpassung der Miethöhe an die Inflationsentwicklung“ vorsehen. Eine Bonitätsprüfung des Garantiegebers oder eine Besicherung der Garantie selbst ist weiterhin nicht dokumentiert. Da es sich bei den Drittflächen um mehrere Mieter mit jeweils eigenen, festen Mietverhältnissen handelt, ist das Ausfallrisiko zudem breiter gestreut als bei einem einzelnen Großmieter. 

Während des Garantiezeitraums trägt Midstad aufgrund der garantierten Mieteinnahmen das Mietausfallrisiko für die Drittflächen einschließlich der Multifunktionshalle. Für die Zeit danach ist bislang keine veröffentlichte Strategie für längerfristigen Teil- oder Vollleerstand erkennbar. Rechtzeitig erforderlich sind deshalb ein Konzept für Anschlussvermietung, alternative Nutzungen und gegebenenfalls die Einbindung städtischer Beteiligungen oder freier Träger. 

Vorgesehen sind grob rd. 3.000 m² Einzelhandelsflächen nebst Lager sowie eine Gastronomiefläche; ein konkreter Branchenmix oder eine zugrunde liegende Marktanalyse für die Lüdenscheider Innenstadt sind nicht veröffentlicht. Nach Aussage von Midstad vom 31.08.2026 liegen zudem bereits zahlreiche Mietinteressenten vor, die das bestehende Sortiment in Lüdenscheid gezielt ergänzen und so zur Attraktivierung der Innenstadt beitragen könnten. 

Wie unter Frage 105 ausgeführt, fehlt es in der Lüdenscheider Innenstadt nach Einschätzung der Fraktionen an einem Vollsortiment – etwa an einer Reinigung oder einem Herrenausstatter –, was zum beschriebenen Trading-down-Effekt beiträgt; bestehender Leerstand und fehlende Angebotstiefe schließen sich insofern nicht aus, sondern hängen zusammen. Zur Veranstaltungshalle: Eine vergleichbare, wetterunabhängige und innenstadtnahe Örtlichkeit für Konzerte mit mittleren Besucherzahlen oder für Sportveranstaltungen existiert nach Einschätzung der Fraktionen in Lüdenscheid aktuell nicht (siehe Frage 117) – die Halle soll insofern eine bestehende Angebotslücke schließen, nicht bestehende Orte ersetzen. Ein separater Erwerb nur dieser Teilflächen wäre zudem technisch und rechtlich komplexer, da sie mit den Verwaltungsflächen einen gemeinsamen Baukörper bilden (siehe Frage 19). 

Es liegen mehrere konkrete Interessensbekundungen vor. Anzahl, Nutzungsarten und Flächenumfang können nach dem späteren Abschluss der jeweiligen Mietverträge dargestellt werden. Solange die Verhandlungen laufen, ist eine Veröffentlichung einzelner Interessenten und Konditionen weder üblich noch im Interesse eines erfolgreichen Vertragsabschlusses. 

Die konkret für Endmieter kalkulierten Marktmieten, mietfreien Zeiten, Ausbaukostenzuschüsse und sonstigen Vermietungsanreize sind nicht veröffentlicht. Für die wirtschaftliche Entscheidung der Stadt sind diese Einzelkonditionen während der Garantiezeit jedoch nicht ausschlaggebend: Midstad garantiert der Stadt Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt ca. 1,02 Millionen Euro jährlich und trägt damit das Vermietungsrisiko unabhängig davon, ob jede einzelne Fläche sofort oder genau zu der kalkulierten Marktmiete vermietet wird. 

Verdrängungs- statt Neuansiedlungseffekte bei zusätzlicher Verkaufsfläche sind ein in der Handelsforschung bekanntes, stark vom konkreten Mietermix und der lokalen Marktsättigung abhängiges Phänomen. Eine eigene Analyse dieses Risikos für den Lüdenscheider Markt (etwa im Verhältnis zum Sterncenter oder zur oberen Wilhelmstraße) ist nicht veröffentlicht; die Vorlage geht qualitativ von zusätzlicher statt verlagerter Frequenz aus. Geplant ist die Ansiedlung von Einzelhändlern und Gastronomiebetrieben, die es in dieser Form heute in Lüdenscheid nicht gibt und die insgesamt zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen sollen. 

Eine über die Garantielaufzeit hinausgehende Vermarktungsstrategie ist nicht veröffentlicht. Für die Zeit bis zur Fertigstellung bzw. innerhalb der ersten Jahre gilt nach Kenntnis der Fraktionen: Midstad garantiert in diesem Zeitraum die Mieteinnahmen und trägt damit selbst das wirtschaftliche Interesse an einer zügigen Vollvermietung. 

Vorgesehen ist eine Mehrzweckhalle mit Nebenflächen und Gastronomie von rund 1.000 m² für Veranstaltungen, Kultur und Begegnung. Eine Nutzung für Freizeitsport und Sportveranstaltungen ist dabei keine bloße Erweiterungsidee, sondern – wie am 31.08.2026 ausführlich dargestellt – bereits vorgesehener Bestandteil des Nutzungskonzepts. 

Konkrete Zahlen zu Veranstaltungen, Vermietungstagen, Auslastung und Besucheraufkommen sowie eine veröffentlichte Nachfrageanalyse liegen den Fraktionen nicht vor. Nach Angaben von Midstad bestehen mehrere konkrete Interessensbekundungen für die vorgesehenen Nutzungen; ergänzend wird auf Frage 107 verwiesen. 
 
Während der Garantiezeit ist die tatsächliche Zahl der Veranstaltungen und Besucher für die Höhe der städtischen Mieteinnahmen nicht entscheidend. Midstad garantiert die vereinbarten Mieteinnahmen auch dann, wenn die Halle nicht die kalkulierte Auslastung erreicht; hierzu wird auf die Fragen 108 und 114 verwiesen. Belastbare Nutzungszahlen können nach Abschluss der Miet- und Betreiberverträge zu einem späteren Zeitpunkt dargestellt werden. 

Die Multifunktionshalle ist Bestandteil des schlüsselfertigen Gesamtprojekts und damit des vereinbarten Festpreises; eine gesonderte Aufteilung der Investitionskosten ist bislang nicht veröffentlicht. 
 
Während der Garantiezeit trägt Midstad den Betrieb und die Bewirtschaftung der Halle vollständig. Dazu gehören auch der hierfür erforderliche Personal- und Sicherheitsaufwand sowie die laufenden betriebsbezogenen Kosten. Ein eigener städtischer Personalansatz für Vermarktung und Hallenbetrieb ist in diesem Zeitraum daher nicht erforderlich. Rechtzeitig vor Ablauf der garantierten Mietzeit werden sich die Parteien über die Fortführung von Betrieb, Bewirtschaftung und Vermarktung ins Benehmen setzen. Es soll nicht zu den Kernaufgaben der Stadtverwaltung gehören, Gewerbeflächen zu vermarkten oder eine Veranstaltungshalle selbst zu bewirtschaften. 

Eine gesonderte Erfolgsrechnung für die Multifunktionshalle ist nicht veröffentlicht. Für die Garantiezeit ist jedoch nicht die einzelne Einnahme- oder Auslastungssituation der Halle entscheidend, sondern die von Midstad verbindlich zugesagte Gesamtmiete für sämtliche Drittflächen einschließlich der Halle. Das Vermietungs-, Auslastungs- und Betriebsrisiko liegt in dieser Zeit bei Midstad; ergänzend wird auf die Fragen 108, 112 und 113 verwiesen. 

Während des Garantiezeitraums garantiert Midstad die kalkulierten Mieteinnahmen aus der Multifunktionshalle und trägt damit das Mietausfallrisiko. Eine dauerhafte Regelung für die Zeit nach Ablauf der Garantie sowie ein abschließendes Betreiber- und Alternativnutzungskonzept sind öffentlich noch nicht dokumentiert. Diese Punkte müssen rechtzeitig vor Übergang des Risikos auf die Stadt geklärt werden. 

Midstad garantiert für zehn, gegebenenfalls 15 Jahre die kalkulierten Mieteinnahmen aus sämtlichen Drittflächen einschließlich Einzelhandel und Veranstaltungshalle. Damit trägt Midstad während dieses Zeitraums das Mietausfallrisiko, auch wenn einzelne Flächen nicht oder nicht vollständig vermietet sind. Laufzeit, Höhe, Fälligkeit und Besicherung der Garantie sind im endgültigen Vertrag verbindlich festzulegen. Nach Garantieablauf geht das Vermietungsrisiko grundsätzlich auf die Stadt über; hierfür sind rechtzeitig Anschlussvermietung und alternative Nutzungsmöglichkeiten zu planen. 

Ein gesondertes Gutachten zur möglichen Kannibalisierung bestehender Veranstaltungsorte liegt nicht vor. Nach Auffassung der CDU- und der SPD-Fraktion ist ein solches aufgrund der unterschiedlichen Größe, Ausrichtung und Nutzungsmöglichkeiten der Veranstaltungsstätten nicht erforderlich. 
 
Midstad beschreibt eine rund 500 Quadratmeter große, flexibel nutzbare Multifunktionshalle mit angrenzendem begrüntem Innenhof, die für Veranstaltungen, Kultur und sportliche Aktivitäten zur Verfügung stehen soll. Das Kulturhaus ist demgegenüber ein professionell ausgestattetes Theater- und Konzerthaus; sein Theatersaal verfügt je nach Bestuhlung über 519 beziehungsweise 628 Plätze. Die Historische Schützenhalle ist als großer Festsaal insbesondere für kulturelle Veranstaltungen und Märkte etabliert. Streppelsaal und Haus Dahlmann bedienen wiederum andere, überwiegend örtlich geprägte Veranstaltungsformate. 
 
Die neue Halle soll diese Angebote nicht ersetzen, sondern eine bislang fehlende, zentral gelegene und wetterunabhängige Fläche für flexible mittelgroße Kultur-, Begegnungs- und Sportformate ergänzen. Überschneidungen bei einzelnen Veranstaltungen lassen sich bei verschiedenen Veranstaltungsstätten grundsätzlich nicht vollständig ausschließen. Entscheidend sind deshalb eine klare programmatische Ausrichtung und eine abgestimmte Vermarktung. Während der Garantiezeit trägt Midstad das wirtschaftliche Auslastungs- und Vermarktungsrisiko. 
 
Quellen: Midstad: Nutzungskonzept; Stadt Lüdenscheid: Projektbeschreibung; Kulturhaus: Theatersaal; Historische Schützenhalle. 

Die Stadt kann einem privaten Eigentümer grundsätzlich nicht vorschreiben, an welche Unternehmen er seine Flächen vermietet oder wie er im Rahmen der rechtlichen Vorgaben mit seinem Eigentum verfährt. Ein generelles vertragliches Verbot, bereits in Lüdenscheid ansässige Unternehmen als Mieter aufzunehmen, wäre deshalb weder sachgerecht noch ohne Weiteres praktikabel. 
 
Midstad hat allerdings angekündigt, vorrangig neue beziehungsweise bislang in Lüdenscheid fehlende Anbieter anzusiedeln. Ziel ist nicht die bloße Verlagerung bestehender Geschäfte, sondern eine Ergänzung und qualitative Aufwertung des Angebots am Sternplatz und in der Wilhelmstraße. Entscheidend sind daher das Nutzungskonzept, der angestrebte Branchenmix und die konkrete Vermietungspraxis. 

Konkrete €/m²-Werte oder Vermietungsquoten für die Zeit nach Jahr 10 sind nicht veröffentlicht. Bekannt ist nur, dass die Vorlage die erfolgreiche Anschlussvermarktung selbst als „essenziell für die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit des Projekts“ bezeichnet – ein für die Anschlusszeit konkretisiertes Vermietungskonzept liegt nicht vor. Die Fraktionen ergänzen: Mit einer erfolgreichen Umsetzung werden aus ihrer Sicht auch weitere Bausteine des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) förderfähig. 

Nein. Es handelt sich nicht um eine spekulative Investition ohne Ertragsbasis und auch nicht um bereits abgeschlossene Ankerverträge. Grundlage ist eine kalkulierte Drittvermietung in Verbindung mit einer verbindlich zugesagten Mietgarantie von Midstad. Während der Garantiezeit trägt Midstad das Vermietungsrisiko. Der Erwerb dient zugleich der Unterbringung städtischer Arbeitsplätze und der städtebaulichen Entwicklung des zentralen Problemleerstands. 

Rund 200 Beschäftigte, die heute zum Teil außerhalb der Innenstadt arbeiten und dort auch einkaufen, werden künftig täglich in der Innenstadt tätig sein. Sie werden dort Dinge des täglichen Bedarfs erwerben, gastronomische Angebote nutzen und zusätzliche Frequenz erzeugen. Hinzu kommt der Publikumsverkehr der zusammengeführten Verwaltungseinheiten. 
 
Diese regelmäßige Nachfrage stärkt die vorhandenen Betriebe und erhöht zugleich die Attraktivität des Standorts für neue Angebote. 

Gerade der bestehende Leerstand zeigt, dass ein bloßes Weiter-so nicht ausreicht. Durch das angestrebte Trading-up, neue beziehungsweise bislang fehlende Angebote und die zusätzliche tägliche Frequenz soll es wieder attraktiver werden, in der Wilhelmstraße und im näheren Umfeld zu investieren. 
 
Vergleichbare Transformationsprozesse zeigen, dass die Beseitigung großer Leerstände und neue öffentliche Nutzungen weitere private Investitionen anstoßen können. Zur empirischen Einordnung dieser möglichen Anstoßwirkung wird auf Frage 34 und zu den kommunalen Beispielen auf Frage 130 verwiesen. 

Wohnraum spielt an anderen Stellen in der Innenstadt durchaus eine wichtige Rolle. Viele Häuser in der Wilhelmstraße weisen insbesondere in den oberen Etagen Leerstände auf. Neue Wohnkonzepte können sowohl für einen Teil des Forums als auch an der Stelle entwickelt werden, an der sich heute die zunehmend baufällige Parkpalette befindet, die durch ein neues Parkhaus ersetzt werden soll. 
 
Deshalb ist es wichtig, dass das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) alle zentralen Bereiche der Innenstadtentwicklung umfasst: Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeitgestaltung, Aufenthalt und Begegnung. Nicht jedes einzelne Gebäude muss sämtliche Nutzungen aufnehmen. Entscheidend ist eine ausgewogene Funktionsmischung innerhalb der gesamten Innenstadt. 

Für den Immobilienerwerb selbst wird ein weitgehender Ausschluss klassischer Förderprogramme angenommen (siehe auch Frage 125). Die Fraktionen gehen aber davon aus, dass die Entwicklung des Standorts Bestandteil des aktuell erstellten Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) sein wird und sich positiv auf die Städtebauförderung insgesamt sowie die Beseitigung weiterer Leerstände in der Innenstadt auswirken kann. Dass die Stadt hier investiert, dürfte sich zudem voraussichtlich positiv auf mögliche weitere Förderungen auswirken – etwa bei Investitionen in andere Gebäude in der Wilhelmstraße. 

Da die Wirtschaftlichkeitsrechnung ohnehin keine Fördermittel unterstellt, sind auch keine Eigenanteile oder Zweckbindungen im Zusammenhang mit Fördermitteln für dieses konkrete Projekt beziffert. 

Da die vorliegende Rechnung bereits vollständig ohne Fördermittel kalkuliert (vollständige Kreditfinanzierung unterstellt), ändert ein Wegfall etwaiger Fördermittel an dieser Grundrechnung nichts – sie ist insofern bereits die „ungünstigere“, konservative Variante. 

Problematisch für das Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) könnte es werden, wenn keine tragfähige Perspektive für die Entwicklung des P&C-Gebäudes bestünde. Ohne eine Lösung für diesen zentralen Leerstand ließen sich die Herausforderungen eines Stadtumbau-, Stadtentwicklungs- oder Sanierungsgebietes kaum wirksam angehen. 
 
Umgekehrt ist es ein deutliches Signal an Fördermittelgeber und private Investoren, wenn die Stadt als öffentlicher Investor mit positivem Beispiel vorangeht und den zentralen Problemleerstand in Lüdenscheid einer neuen Nutzung zuführt. Die weiteren Inhalte und Maßnahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) bleiben davon unberührt und werden im vorgesehenen Beteiligungs- und Planungsverfahren erarbeitet. 

Ein konkreter, öffentlich bekannter Planungsstand für das Forum-Projekt liegt nicht vor. Nach Einschätzung der Fraktionen werden sowohl der Sternplatz-Erwerb als auch das Forum Bestandteile des aktuell erstellten Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) sein, über das eine inhaltliche Abstimmung beider Vorhaben erfolgen soll. 

Beide Projekte werden finanziell und konzeptionell getrennt, aber unter dem gemeinsamen Dach des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) verfolgt. Dadurch können Wechselwirkungen, Ergänzungsmöglichkeiten und mögliche Konkurrenzrisiken gemeinsam betrachtet und bewertet werden, ohne die eigenständige Finanzierung und Beschlussfassung der beiden Vorhaben zu vermischen. 

Eine eigene quantitative Kaufkraft-, Frequenz-, Markt- oder Verträglichkeitsanalyse ist bislang nicht veröffentlicht. Die Fraktionen verweisen jedoch auf vergleichbare Projekte in Bremen, Hanau, Herne, Neumünster und Oldenburg. Dort wurden frühere Kaufhäuser oder andere große innerstädtische Handelsimmobilien durch neue Mischungen aus Verwaltung, Dienstleistungen, Bildung, Kultur, Gastronomie und Einzelhandel weiterentwickelt. 
 
Diese Beispiele lassen sich nicht unmittelbar auf Lüdenscheid übertragen. Sie zeigen jedoch unterschiedliche Wege, wie große innerstädtische Leerstände durch eine Verbindung öffentlicher und privater Nutzungen weiterentwickelt werden können. Zur empirisch festgestellten Anstoßwirkung öffentlicher Investitionen wird auf Frage 34 verwiesen. 

Eine förmliche, vollständige Dokumentation aller Gespräche ist öffentlich nicht verfügbar. Nach Angabe der Fraktionen gab es im bisherigen Prozess sowohl positive als auch kritische Rückmeldungen; ein aus ihrer Sicht signifikanter Befund war dabei, dass kaum jemand bereit ist, in ein Gebäude in der Wilhelmstraße zu investieren, solange der Leerstand im P&C-Gebäude als Teil der Gesamtplanung fortbesteht. Umgekehrt mehrten sich Stimmen, die im Zuge eines Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) zu Investitionen in der Lüdenscheider Innenstadt bereit wären. Dieses Muster – öffentliche Investition als Auslöser privater Anschlussinvestitionen – deckt sich mit den in den Fragen 34, 122, 130 und 175 dargestellten Erfahrungen und Zusammenhängen. 

Vorgesehen und dokumentiert ist der reguläre Beratungsweg über öffentliche Ausschuss- und Ratssitzungen. Darüber hinaus verstehen CDU und SPD auch ihre eigene öffentliche Informationsveranstaltung zum Projekt als eine Form der Bürgerbeteiligung – ergänzend zum förmlichen Verfahren der Verwaltung. 

Die öffentliche Fraktionssitzung und die Informationsveranstaltung am 31.08.2026 im Kulturhaus sind Teil dieses Beteiligungsprozesses. Ob und welche weiteren Beteiligungsformate vorgesehen sind, wird sich aus dem weiteren Verfahren ergeben. 

Welche Mietverträge konkret beendet werden können, wird mit dem finalen Raumkonzept und der Zuordnung der einziehenden Verwaltungseinheiten festgelegt. Öffentlich bekannt sind zehn externe Standorte mit insgesamt rund 10.000 m² und rund 250 Arbeitsplätzen; zwei davon befinden sich bei der städtischen Tochtergesellschaft EGC. Einzelvertragliche Angaben sind wegen schutzwürdiger Vertragsdaten nicht vollständig öffentlich. Vor der endgültigen Entscheidung sollten dem Rat zumindest aggregiert die Zahl der entfallenden Verträge, die jeweiligen Kündigungszeitpunkte, die gesamte Kaltmiete und mögliche Übergangs- oder Doppelbelastungen dargestellt werden. 

Die ergänzenden Erläuterungen vom 08.07.2026 präzisieren die Methodik: Für die Einspareffekte wurden 200 der in Midstad-Flächen zu verlagernden Arbeitsplätze den heute dafür angemieteten Flächen gegenübergestellt, wobei die künftige Steigerung des Einspareffekts (VPI-Durchschnitt 2,6 %) nur für den Flächenanteil unterstellt wurde, für den aktuell echte Indexmietverträge gelten – abweichende, langsamer steigende Mietanpassungsklauseln wurden gesondert und damit konservativer berücksichtigt. Eine Aufteilung auf einzelne Standorte oder gesondert auf die EGC-Mietverhältnisse ist weiterhin nicht veröffentlicht. Ausdrücklich offengelassen wurden dabei etwaige Betriebskostenunterschiede zwischen Alt-Standorten und Midstad-Flächen: Die Verwaltung hält einen seriösen Vergleich dazu „insbesondere zum aktuellen Planungsstand“ für nicht möglich und hat diese Effekte deshalb außen vor gelassen. 

Wie unter Frage 135 ausgeführt, ist der Betrag von 900.000 € ein Wert aus der Etatisierungstabelle für das Jahr 2031, der langfristig auf rund 1,5 Mio. € ansteigt (siehe auch Frage 5) – er stellt also nicht die heutige, sofort anfallende Miete dar, sondern einen erst über mehrere Jahre erreichten Einspareffekt. Zudem wurde die Steigerung dieses Betrags nur für den Flächenanteil unterstellt, für den aktuell echte Indexmietverträge gelten; die rechnerische Durchschnittsmiete von 4.500 € pro Arbeitsplatz und Jahr ist damit kein Beleg für die heute tatsächlich pro Kopf gezahlte Miete an allen zehn Standorten, sondern das Ergebnis dieser spezifischen, konservativen Berechnungsmethodik. 

Der Gesamtzeitplan ist bekannt: Zinsbelastung setzt laut Etatisierungstabelle bereits 2026 ein, Abschreibungen und substanzielle Mieteinsparungen/-erträge erst ab 2029/2030/2031 – daraus resultiert rechnerisch eine Belastungsspitze in den Jahren 2028–2030 (bis zu −1,84 Mio. € im Jahr 2029), bevor sich das Bild ab 2033 ins Positive dreht. Eine Aufschlüsselung dieser Doppelbelastung nach einzelnen Standorten ist nicht veröffentlicht. Aus Sicht der Fraktionen ist diese zeitliche Abfolge – Zinsbelastung vor Einspareffekt – methodisch üblich und unvermeidbar bei jeder kreditfinanzierten Investition mit Umstellungsphase. 

Welche Mietzahlungen und Standortkosten nach dem Umzug verbleiben, hängt vom finalen Raumkonzept sowie den Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten der einzelnen Verträge ab. Ziel ist zunächst die Beendigung von Fremdanmietungen; Flächen bei städtischen Beteiligungsgesellschaften sollen erst nachrangig aufgegeben werden. Eine vollständige Übersicht der verbleibenden Mieten, Nebenkosten und sonstigen Standortkosten liegt öffentlich noch nicht vor und sollte dem Rat vor der endgültigen Entscheidung mindestens in aggregierter Form vorgelegt werden. 

Zu den einmaligen Umzugs- und Herrichtungskosten liegt keine öffentliche Bezifferung vor. Die Fraktionen weisen aber darauf hin, dass mit der angestrebten Reduzierung der Zahl der Standorte künftig auch wiederkehrende Umzugskosten sinken dürften, die heute bei häufigeren Standortwechseln zwischen den zehn dezentralen Mietobjekten anfallen. 

Die von der Stadt benötigte Fläche je Beschäftigten soll gegenüber den bisherigen Standorten annähernd halbiert werden. Entsprechend dürften sich auch die flächenabhängigen Nebenkosten erheblich reduzieren. Nicht jeder einzelne Kostenbestandteil sinkt mathematisch im gleichen Verhältnis, insgesamt ist aber von einer deutlichen Entlastung auszugehen. 
 
Hinzu kommt, dass ein Gebäude im KfW-40-Standard mit Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und moderner Gebäudetechnik erheblich geringere Energie- und Betriebskosten erwarten lässt als die bislang genutzten älteren Bestandsgebäude. Einzelne Betriebskostenpositionen sind noch nicht abschließend beziffert. Die zu erwartenden Einsparungen wurden deshalb bislang nicht als zusätzlicher gesicherter Vorteil in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgenommen; ergänzend wird auf die Fragen 141 bis 144 verwiesen. 

Konkrete Vergleichswerte für Energie, Reinigung, Sicherheit, Wartung, Versicherung, Verwaltung und technische Anlagen sind nicht veröffentlicht. Nach der Präsentation von Midstad ist ein KfW-40-Standard vorgesehen. Zusätzlich reduziert die deutlich kleinere Fläche je Arbeitsplatz voraussichtlich den Betriebskostenanteil. Wie hoch die Einsparung tatsächlich ausfällt, kann erst anhand einer einheitlichen Betriebskostenberechnung für Neubau und Bestandsstandorte beurteilt werden. 

Die noch offenen Betriebskostenunterschiede wurden nach den ergänzenden Erläuterungen nicht als gesicherter Vorteil in die bisherige Berechnung einbezogen, weil ein seriöser Vergleich beim derzeitigen Planungsstand noch nicht möglich ist. Niedrigere Kosten werden wegen des energetischen Standards, der geringeren Gesamtfläche und der Standortkonsolidierung erwartet. Diese Erwartung muss vor der endgültigen Kaufentscheidung quantifiziert und nachvollziehbar belegt werden. 

Ein konkreter Termin für eine vollständige, standortbezogene Betriebskostenberechnung ist bislang nicht benannt. Anhand der geringeren Fläche je Beschäftigten und des vorgesehenen energetischen Gebäudestandards dürfte jedoch klar sein, dass es zu erheblichen Einsparungen bei den Nebenkosten kommen wird. 
 
Dass diese Einsparungen bislang noch nicht als zusätzlicher positiver Effekt beziffert wurden, unterstreicht, dass die zur Grundsatzentscheidung vorgelegte Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht durch optimistische Zusatzannahmen schöngerechnet worden ist. Die weitere Konkretisierung kann mit fortschreitender Gebäude- und Raumplanung erfolgen; ergänzend wird auf die Fragen 140 bis 142 und 144 verwiesen. 

Eine gesonderte Sensitivitätsrechnung für abweichende Energiepreise, Nutzungsintensitäten und Wartungskosten liegt nicht vor. Der vorgesehene KfW-40-Standard mit Wärmepumpentechnik reduziert voraussichtlich die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern, beseitigt aber weder Energiepreis- noch Wartungsrisiken. Die Auswirkungen wesentlicher Abweichungen sollten deshalb in der abschließenden Betriebskosten- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dargestellt werden. 

Ziel ist es, zunächst sämtliche Fremdanmietungen zu beenden. Verwaltungsflächen, die sich auch im Teileigentum der Stadt Lüdenscheid befinden, sollen dabei als letztes entmietet werden. Werden im EGC wieder Gewerbeflächen für neue oder bestehende Unternehmen als Erweiterungsflächen benötigt, ist das im Sinne der Stadt Lüdenscheid. 

Die heute angemieteten Büroflächen wurden nicht gezielt für die Belange der Stadt Lüdenscheid geschaffen, sondern sukzessive aus der Not heraus angemietet, um den wachsenden Bedarf an Verwaltungsflächen zu decken. Die Stadt wird die laufenden Mietverträge vertragsgemäß erfüllen. 
 
Das Vermietungsrisiko nach dem Auszug trägt – wie bei jeder gewerblichen Vermietung – der jeweilige Eigentümer. Die einzelnen Vertragsverhältnisse und die Namen der Vermieter unterliegen dem gebotenen Vertrauensschutz. Die betroffenen Objekte selbst sind in den Vorlagen benannt; ergänzend wird auf Frage 5 verwiesen. 

Der Standort ist seit Jahrzehnten Einzelhandelsstandort (zuletzt Sinn-Leffers/P&C) mit entsprechend etablierter Zuwegung, Andienung und Erschließung – anders als bei einem unbebauten Grundstück ist hier keine grundlegend neue Erschließungssituation zu schaffen. Gesonderte, neu für den konkreten Neubau durchgeführte Verkehrsuntersuchungen sind öffentlich nicht benannt; diese wären typischerweise Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens. 
 
Zum Thema ÖPNV-Anbindung weisen die Fraktionen darauf hin, dass sich der Zentrale Omnibusbahnhof an der Sauerfelder Straße unmittelbar neben dem vorgesehenen Gebäude befindet. Der Standort verfügt damit bereits über eine besonders direkte Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. 

Die Fraktionen gehen davon aus, dass die künftige Zuwegung der aktuellen Zuwegung des Gebäudes entspricht – eine grundlegend neue Erschließungsplanung ist damit nicht erforderlich. 

An der Knapper Straße befinden sich aktuell zahlreiche Einrichtungen und Geschäfte, die der Gesundheitsversorgung dienen; deren Erreichbarkeit muss weiterhin gewährleistet sein. Die Knapper Straße sollte nach Einschätzung der Fraktionen Bestandteil des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) sein. 

Nach bisherigem Planungsstand sind keine größeren Umbauten am Sauerfeld oder an angrenzenden Straßen vorgesehen. Ob sich aus der konkreten Mischnutzung oder im Genehmigungsverfahren zusätzliche Anforderungen an Verkehr, Lieferzonen, Stellplätze oder Rettungswege ergeben, kann derzeit noch nicht abschließend beurteilt werden. Etwaige zusätzliche Kosten und ihre Zuordnung wären dann gesondert zu klären. 

Die Fraktionen verweisen darauf, dass eine entsprechende Anlieferung schon zu Sinn-Leffers-Zeiten stattgefunden hat; das heutige Gebäude ist über die Ein- und Ausfahrt zur Volksbank vom Sauerfeld aus erreichbar. Zusätzliche, über die historische Nutzung hinausgehende Stellplatz- oder Ladezonenanforderungen sind öffentlich nicht beziffert. 

Welche Genehmigungen und Abstimmungen erforderlich sind, hängt von der abschließenden Planung und Vertragsstruktur ab. Der Projektentwickler kann als derzeit Verfügungsberechtigter Planungs- und Genehmigungsschritte bereits vor Eigentumsübergang vorbereiten oder einleiten. Vor dem endgültigen Kaufbeschluss sollte ein belastbarer Genehmigungs- und Bauzeitenplan vorliegen, der mögliche Auflagen, Kostenfolgen und Abbruchbedingungen berücksichtigt. 

Ein verbindlicher, veröffentlichter Bauzeitenplan liegt noch nicht vor. Midstad hat nach Erteilung der Baugenehmigung eine Abriss- und Bauzeit von rund 24 Monaten in Aussicht gestellt. Für die vereinbarte Festpreisbindung ist eine verbindliche Entscheidung bis zum Jahresende 2026 maßgeblich; bei einer späteren Entscheidung wären sowohl der Kaufpreis als auch die alternativ anfallenden Mietzahlungen neu zu bewerten. Vor dem finalen Kaufbeschluss sind deshalb Genehmigungsweg, Meilensteine, Zeitreserven und Folgen von Verzögerungen konkret darzustellen. 

Das Objekt selbst steht seit rund 15 Jahren leer und ist damit selbst nicht betroffen; unmittelbar betroffen von Bauimmissionen wären in erster Linie die direkten Nachbargebäude und die untere Wilhelmstraße. Konkrete Schutzmaßnahmen während der Bauphase sind nicht veröffentlicht. Midstad befindet sich nach den Ausführungen vom 31.08.2026 bereits in enger Abstimmung mit den unmittelbaren Nachbarn. 

Dazu liegt keine öffentliche Aussage vor; solche Maßnahmen (Bauzeitenregelung, Lärmschutzauflagen, Staubbindung) sind typischerweise Bestandteil der Baugenehmigung, aber projektspezifisch noch nicht kommuniziert. 

Nach Einschätzung der Fraktionen erfolgt die laufende Information betroffener Betriebe und Anwohner in erster Linie über die Berichterstattung in den öffentlichen Medien sowie über Informationen der Stadtverwaltung bzw. der beteiligten Bauunternehmen; ein darüber hinausgehendes, eigens organisiertes Beteiligungsformat für die Bauphase ist öffentlich nicht angekündigt. Midstad befindet sich bereits – wie am 31.08.2026 dargestellt – in enger Abstimmung mit den unmittelbaren Nachbarn. 

Nach Einschätzung der Fraktionen ist ein eigenes Baustellenmarketing sinnvoll, um während der Bauphase über den Fortschritt zu informieren; gesonderte finanzielle Kompensationsregelungen für den angrenzenden Einzelhandel sind hingegen nicht vorgesehen bzw. Bestandteil dieser Einschätzung. Bei einer geplanten Bauzeit von nur rund 24 Monaten halten die Fraktionen gesonderte Kompensationsregelungen für nicht notwendig. 

Ein vollständiges Schadstoff- und Rückbaugutachten ist öffentlich nicht benannt. Die Fraktionen gehen davon aus, dass sämtliche mit Rückbau, Schadstoffen und Grundstücksbeschaffenheit verbundenen Risiken mit dem vereinbarten Festpreis abgegolten sind. Die konkrete und rechtssichere Risikozuweisung ist im Kaufvertrag festzuhalten; ergänzend wird auf die Fragen 159 bis 164 verwiesen. 

Konkrete Angaben zu Untersuchungsbereichen, Probenahmen und Laboranalysen liegen den Fraktionen nicht vor. Der Eigentümer hat das Gebäude nach Kenntnis der Fraktionen intensiv untersuchen lassen und die Entscheidung für Abriss und Neubau in eigener Verantwortung getroffen. 
 
Da die Stadt keinen unsanierten Bestand übernimmt, sondern einen schlüsselfertigen Neubau zu einem Festpreis erwerben soll, soll aus dem Zustand des abzureißenden Gebäudes für die Stadt kein zusätzliches Kostenrisiko entstehen. 

Für die Stadt sind einzelne Mengenansätze und Einheitspreise des Verkäufers für Rückbau, Sanierung, Transport und Entsorgung nicht entscheidungsrelevant. Der Kaufvertrag soll den Abriss des Bestandsgebäudes und den Erwerb eines schlüsselfertigen Neubaus zu einem Festpreis regeln. Untersuchung, Kalkulation, Rückbau und Entsorgung liegen damit im Verantwortungsbereich des Verkäufers. 

Bei einem vereinbarten Festpreis trägt dieses Risiko nach Auffassung der Fraktionen der Verkäufer. Das gilt sowohl für bekannte als auch für unbekannte oder mengenmäßig abweichende Schadstoff- und Altlastenfunde sowie die daraus entstehenden Kosten- und Terminfolgen. Dies muss im Kaufvertrag eindeutig und abschließend geregelt werden; ergänzend wird auf die Fragen 83, 158 bis 160 sowie 162 bis 164 verwiesen. 

Öffentlich sind keine gesonderten Risikozuschläge oder Rückstellungen für Schadstofffunde ausgewiesen. Nach Auffassung der Fraktionen ist das folgerichtig, da dieses Risiko beim Verkäufer bzw. Projektentwickler liegen soll und damit nicht Teil der städtischen Kostenkalkulation sein müsste. 

Konkrete vertragliche Regelungen dazu sind öffentlich nicht benannt. Nach Auffassung der Fraktionen sollten sich umfangreichere Funde auf den Verkäufer bzw. Projektentwickler auswirken, da dieser das Risiko trägt, und nicht zu Nachträgen zulasten der Stadt führen. 

Ob ein vollständiges Schadstoffgutachten vorliegt, ist den Fraktionen nicht bekannt. Für die wirtschaftliche Belastung der Stadt ist entscheidend, dass sie keinen sanierungsbedürftigen Bestand, sondern nach Abriss einen schlüsselfertigen Neubau zu einem fest vereinbarten Kaufpreis erwirbt. 
 
Der Festpreis soll ausschließen, dass unkalkulierbare Schadstoff-, Rückbau- oder Entsorgungsrisiken nachträglich auf die Stadt verlagert werden. Die Fraktionen gehen deshalb davon aus, dass diese Kosten vom Verkäufer zu tragen und mit dem Kaufpreis abgegolten sind. Dies ist im Kaufvertrag rechtssicher festzuhalten; ergänzend wird auf die Fragen 158 bis 163 verwiesen. 

Der Erwerb ist bewusst so angelegt, dass die Stadt „ohne wesentliche Einflussmöglichkeiten auf die Bauausführung“ kauft – exakt die Grenze, die die europäische Rechtsprechung in der Leitentscheidung „Helmut Müller“ (EuGH, Rs. C-451/08, Urteil vom 25.03.2010) für die Abgrenzung zwischen einem ausschreibungsfreien Grundstückskauf und einem vergaberechtspflichtigen öffentlichen Bauauftrag aufgestellt hat: Ein Bauauftrag liegt danach nur vor, wenn die Bauleistung dem öffentlichen Auftraggeber unmittelbar wirtschaftlich zugutekommt UND dieser einen bestimmenden Einfluss auf die Gestaltung des Bauwerks ausübt, der über reine städtebauliche Planungshoheit hinausgeht. Ein Nachprüfungsverfahren nach §§ 155 ff. GWB setzt voraus, dass überhaupt ein vergaberechtspflichtiger Auftrag vorliegt; wird die genannte Grenze eingehalten, entfällt der Anwendungsbereich des Vergaberechts von vornherein. Ob die endgültigen Vertragsklauseln (insbesondere zu Qualitätssicherung und Prüfrechten, siehe Block G) diese Grenze in der Praxis tatsächlich einhalten, ist Teil der noch ausstehenden vergaberechtlichen Prüfung nach Ziff. 3 des Beschlussvorschlags. 

Nach § 107 GO NRW dürfen sich Gemeinden wirtschaftlich nur betätigen, wenn ein öffentlicher Zweck dies rechtfertigt und Subsidiaritätsgesichtspunkte gewahrt bleiben; die reine Vermietung von Grundbesitz aus dem eigenen Vermögen wird in der kommunalrechtlichen Praxis aber überwiegend als zulässige Vermögensverwaltung eingeordnet und nicht als wirtschaftliche Betätigung im engeren Sinne dieser Vorschrift, die sich eher auf unternehmerische Marktteilnahme im Wettbewerb bezieht. Der in der Vorlage angeführte Zweck liegt in der städtebaulichen Zielsetzung – Beseitigung eines langjährigen Leerstands, Innenstadtentwicklung, Deckung des Verwaltungsflächenbedarfs –, nicht in gewinnorientierter Marktteilnahme. Eine abschließende rechtliche Einordnung dieses Punktes ist Teil der noch ausstehenden rechtlichen Prüfung. 

Diese Frage betrifft die private steuerliche Behandlung (Abschreibung/AfA) des jetzigen, noch privaten Eigentümers des Gebäudes gegenüber seinem Finanzamt – eine Angelegenheit, die außerhalb der Entscheidungsbefugnis und -verantwortung der Stadt als künftiger Käuferin liegt. Für die Kauf-, Miet- oder Leerstandsentscheidung der Stadt ändert sich dadurch nichts: Diese Frage stellt sich unabhängig davon, ob die Stadt kauft, weiter anmietet oder der Leerstand fortbesteht, und betrifft ausschließlich das Verhältnis des Verkäufers zu seinem Finanzamt. 

Der Rat hat am 13.07.2026 die grundsätzliche Weiterverfolgung des Projekts beschlossen und dabei zugleich festgelegt, dass der endgültige Abschluss eines Grundstücks- und Immobilienkaufvertrages einer gesonderten, späteren Beschlussfassung vorbehalten bleibt – der bisherige Beschluss begründet also noch keine bindende Kaufverpflichtung. Zusätzlich entfaltet ein zulässiges Bürgerbegehren nach § 26 GO NRW ab der Feststellung seiner Zulässigkeit eine aufschiebende Wirkung (Sperrwirkung) gegenüber dem angegriffenen Beschluss. Beide Mechanismen zusammen sollen verhindern, dass vor einem möglichen Bürgerentscheid bereits unumkehrbare finanzielle Verpflichtungen eingegangen werden. 
 
Zugleich kann sich eine erhebliche Verzögerung des Kaufvertragsabschlusses negativ auf den Kaufpreis und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auswirken. Deshalb ist ein rechtssicheres, transparentes, aber zugleich zeitlich geordnetes Entscheidungsverfahren erforderlich. 

§ 43 Abs. 4 GO NRW sieht eine persönliche Haftung von Ratsmitgliedern tatsächlich vor, allerdings nur in zwei eng umgrenzten Fällen: erstens, wenn ein Ratsmitglied trotz bekannter eigener Befangenheit an einer Abstimmung mitwirkt, und zweitens, wenn Ausgaben bewilligt werden, für die weder Gesetz noch Haushaltssatzung eine Ermächtigung vorsehen, ohne gleichzeitig die nötigen Deckungsmittel bereitzustellen. Eine allgemeine persönliche Haftung für eine inhaltlich als „unklar“ empfundene Sachentscheidung – etwa mangels eines zum jetzigen Zeitpunkt noch fehlenden externen Gutachtens – sieht das Gesetz nicht vor; Ratsmitglieder entscheiden im Rahmen ihres freien Mandats (§ 43 Abs. 1 GO NRW) nach eigener, dem Gemeinwohl verpflichteter Überzeugung, nicht auf eigenes finanzielles Risiko. 

Grundsätzlich ist der Rat dazu gewählt worden, in Verantwortung gegenüber den Wählerinnen und Wählern gerade auch schwierige Entscheidungen zu treffen. Dieser Verantwortung kommen die CDU- und die SPD-Fraktion aus zwei Gründen gerne nach: Zum einen entspricht dies ihrer Aufgabe im Rahmen der repräsentativen Demokratie. Zum anderen sind die Fraktionen von dem Projekt zutiefst überzeugt, nachdem sie sich intensiv und über unzählige Stunden mit dem Vorhaben und zahlreichen kritischen Fragen auseinandergesetzt haben. 
 
Ob zusätzlich ein Ratsbürgerentscheid eingeleitet wird, bleibt einer gesonderten politischen Entscheidung vorbehalten. 

Ein förmliches Monitoring ist öffentlich noch nicht beschrieben. Nach Einschätzung der Fraktionen wird dies Bestandteil des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) bzw. eines eigenen Monitorings sein; bereits heute bieten unter anderem öffentliche Daten wie Frequenzmessungen der SIHK grundsätzliche Monitoring-Möglichkeiten für die Innenstadtentwicklung. 

Wie unter Frage 171 ausgeführt, wird ein Kennzahlen-Reporting nach Einschätzung der Fraktionen noch erarbeitet, voraussichtlich im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) bzw. eines eigenen Monitorings. 

Eine quantifizierte Matrix aus Eintrittswahrscheinlichkeit und möglicher Schadenshöhe liegt öffentlich nicht vor. Für die Grundsatzentscheidung wurden die wesentlichen Risikofelder qualitativ benannt. Vor dem endgültigen Kaufbeschluss ist jedoch eine vertiefte Risikoanalyse erforderlich, die insbesondere Finanzierung, Bauzeit, Insolvenz, Vorauszahlungen, Werthaltigkeit, Mietgarantie, Anschlussvermietung und Betrieb der Drittflächen den vorgesehenen vertraglichen Sicherungen gegenüberstellt. 

Dazu liegt keine explizite Aussage vor; implizit ergibt sich aber aus dem Beschlussvorschlag selbst, dass die vollständige Risikoanalyse Teil der noch ausstehenden Prüfungen ist und dem Rat vor dem endgültigen Kaufvertrag gesondert vorgelegt werden soll. 

Die Verwaltung hat hierzu keine eigene öffentliche Zusammenstellung vorgelegt. Aus Sicht der Fraktionen sprechen insbesondere der in allen drei Szenarien positive Ressourcensaldo, die garantierten Mieteinnahmen aus den Drittflächen einschließlich der Multifunktionshalle, die Vermögensbildung sowie die städtebauliche Bedeutung der Beseitigung des zentralen Leerstands für das Projekt. 
 
Hinzu kommen die Erfahrungen anderer Städte mit der Umwandlung großer innerstädtischer Problemimmobilien. Diese Erfahrungen sprechen aus Sicht der Fraktionen dafür, einen zentralen Leerstand aktiv weiterzuentwickeln, statt seine weitere Entwicklung dem Zufall zu überlassen. Zu den einzelnen kommunalen Beispielen wird auf Frage 130 und zur möglichen Mobilisierung privater Investitionen auf Frage 34 verwiesen. 

Aus der vorliegenden Beschlussvorlage lässt sich nicht ableiten, welche Einschätzungen die Verwaltung selbst für unzutreffend hält. Die nachfolgenden Bewertungen sind daher ausdrücklich die Einschätzungen der Ratsfraktionen von CDU und SPD. 
 
Die Fraktionen halten insbesondere folgende Befürchtungen in ihrer pauschalen Form für unzutreffend: mögliche Bombenfunde an einer Stelle, an der über viele Jahrzehnte und durch Kriegszeiten hindurch ein Kaufhaus gestanden hat, sowie nicht näher konkretisierte archäologische Funde. Beide Risiken sind als mögliche Baugrund- und Rückbaurisiken im Festpreisvertrag eindeutig dem Verkäufer zuzuweisen; hierzu wird auf Frage 83 sowie auf die Fragen 158 bis 164 verwiesen. 
 
Auch die Annahme steigender Betriebskosten eines energieeffizienten Neubaus gegenüber den älteren, dezentralen Bestandsgebäuden überzeugt angesichts der annähernd halbierten Fläche je Beschäftigten, des KfW-40-Standards, der Wärmepumpe und der Photovoltaikanlage nicht; hierzu wird auf die Fragen 140 bis 144 verwiesen. Gleiches gilt für eine ausschließlich auf höhere Zinssätze verengte Betrachtung, die niedrigere Zinssätze und die erst unmittelbar vor dem Kaufvertrag feststehenden Finanzierungskonditionen außer Acht lässt; hierzu wird auf die Fragen 47 und 77 verwiesen. Die verbreitete Annahme einer allgemeinen persönlichen Haftung zustimmender Ratsmitglieder geht zudem über den gesetzlichen Anwendungsbereich hinaus; hierzu wird auf Frage 169 verwiesen. 
 
Wichtig ist, dass Argumente ausgetauscht, Kritik ernst genommen und Fragen beantwortet werden, bevor endgültige Entscheidungen getroffen werden. Dieser Anspruch gilt für Befürworter und Kritiker gleichermaßen. 

Für die Fraktionen ist unabhängig vom Fragenkatalog wesentlich, dass die Entwicklung des Sternplatzes nicht isoliert, sondern als Teil der gesamten Innenstadtentwicklung betrachtet wird. Dazu gehören die Beseitigung des zentralen Leerstands, die Bündelung von Verwaltungsarbeitsplätzen und die Verbindung mit Handel, Gastronomie, Kultur, Freizeit und Begegnung. 
 
Der Erwerb soll damit nicht nur einen Flächenbedarf der Verwaltung decken, sondern zugleich einen städtebaulichen Entwicklungsimpuls ermöglichen. Ob diese Ziele erreicht werden, hängt von der endgültigen Vertragsgestaltung, der Qualität des Nutzungskonzepts und der Einbindung des Vorhabens in das Integrierte Stadtentwicklungskonzept ab. 
 
Ergänzend wird auf die Antworten zu den Fragen 34, 121, 122, 130 und 175 verwiesen. 

Das Hotelprojekt am Rathaustunnel ist ein eigenständiges Vorhaben des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) und nicht Gegenstand der Beschlussvorlage 193/2026. Zu den Verhandlungsdetails, Standortabwägungen oder Investorengesprächen für dieses gesonderte Projekt trifft die vorliegende Vorlage keine Aussage. 

Die Prämisse lässt sich anhand des Haushaltsplans 2026/2027 präzisieren: Der Bäderbetrieb Lüdenscheid schüttet keinen Gewinn an den städtischen Haushalt aus, sondern erhält umgekehrt eine städtische Verlustabdeckung – unter anderem rund 82.000 Euro allein für 2027. 
 
Diese Zuschüsse sollen wegen des hohen Sanierungs- und Investitionsbedarfs am Freizeitbad Nattenberg bis 2030 deutlich ansteigen. Es handelt sich daher nicht um den Ausfall einer Gewinnausschüttung, sondern um einen wachsenden zusätzlichen Zuschussbedarf aus dem Haushalt. 
 
Dieser Bedarf besteht real neben der Finanzierung des Sternplatz-Erwerbs. Forum und Sternplatz bleiben jedoch unabhängig voneinander finanzierte Vorhaben; eine direkte finanzielle Verrechnung zwischen ihnen ist nicht vorgesehen. 

Auch das Forum-Schwimmbad ist kein Bestandteil der Beschlussvorlage 193/2026, sondern eines gesonderten Projekts; die geforderte Vergleichsrechnung wäre bei der entsprechenden Forum-Beschlussvorlage einzufordern. 

Diese Frage betrifft die separate Beschlussfassung zum Tunnelhotel-Projekt und ist nicht Gegenstand der Vorlage 193/2026. 

Diese Frage war ursprünglich an die Verwaltung gerichtet, wurde aber im Rahmen der Vorbereitung der Informationsveranstaltung am 31.08.2026 auch den Fraktionen zur Beantwortung übermittelt. Für dieses konkrete Projekt (Sternplatz-Erwerb) sind nach heutigem Kenntnisstand ohnehin keine Fördermittel im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) unterstellt (siehe Block J). Allgemein gilt im Zuwendungsrecht (u. a. § 44 LHO NRW i. V. m. den einschlägigen Förderrichtlinien), dass bereits ausgezahlte Fördermittel bei Zweckverfehlung grundsätzlich zurückgefordert werden können – das ist ein allgemeiner Grundsatz des Förderrechts, unabhängig vom konkreten Projekt. 

Midstad übernimmt als Projektentwickler wesentliche Planungs-, Bau- und Terminaufgaben und reduziert damit den operativen Steuerungsaufwand der Verwaltung. Gleichwohl verbleiben bei der Stadt Aufgaben für Vertragskontrolle, Finanzierung, Genehmigungsbegleitung, Qualitätsüberwachung, Abnahme und Risikomanagement. Welche personellen Kapazitäten hierfür sowie für die übrigen Großprojekte benötigt und bereitgestellt werden, ist öffentlich noch nicht vollständig dargestellt und sollte in der weiteren Projektorganisation geklärt werden. 

Für das hier zu entscheidende Projekt weist die Etatisierung ab dem Jahr 2033 einen positiven Saldo aus eingesparten Mietaufwendungen und zusätzlichen Mieterträgen gegenüber Zins- und Abschreibungslast aus („HSK-neutral“). Eine projektübergreifende Gesamtbetrachtung aller parallel laufenden städtischen Großprojekte ist nicht Teil dieser Vorlage und müsste im Rahmen der mittelfristigen Finanzplanung insgesamt dargestellt werden. Am Ende lässt sich das im sogenannten Haushaltsplan nachvollziehen, aus dem sich die Gesamtbelastung ergibt. 

Die konkrete architektonische Gestaltung wird im weiteren Planungs- und Genehmigungsverfahren zwischen Projektentwickler und Stadt abgestimmt; die Beschlussvorlage 193/2026 legt bislang vor allem die vorgesehene Nutzung und Flächenverteilung fest. Fragen der Fassadengestaltung, der Einfügung in das Stadtbild und eines möglichen Erhalts prägender Bauteile sind legitime Bestandteile der weiteren Planung. Die Fraktionen setzen sich dafür ein, dass der Neubau nicht nur funktional und wirtschaftlich, sondern auch gestalterisch und städtebaulich hochwertig ausgeführt wird. 

Eine reine Grünfläche würde die Klima- und Aufenthaltsqualität-Argumente zwar bedienen, aber weder Mieteinnahmen erwirtschaften noch den dringend benötigten Büroflächenbedarf der Verwaltung decken – beides Ziele, die die Investition mittragen sollen. Zudem würde eine Grünfläche die städtebauliche Zielsetzung, die brachliegende Problemimmobilie neu zu beleben, nicht erfüllen. Ob und in welchem Umfang Grünelemente (Dach-/Fassadenbegrünung, Innenhof) integriert werden, ist Teil des noch zu konkretisierenden Nachhaltigkeitskonzepts. 

Die Verwaltung hat das Gebäude beziehungsweise die Fassade bereits 2017 geprüft und nicht als denkmalschutzwürdig eingestuft. Nach den im Rahmen der Informationsveranstaltung gezeigten Bildern ist zudem kaum vorstellbar, dass wesentliche Teile der vorhandenen Bausubstanz erhalten werden können. 
 
Die Fraktionen gehen deshalb davon aus, dass ein Erhalt der vollständigen Bestandsfassade technisch und wirtschaftlich nicht realistisch ist. Ob einzelne gestalterische Elemente oder historische Bezüge in die Neubauplanung aufgenommen werden können, kann im weiteren Planungsverfahren geprüft und mit dem Geschichts- und Heimatverein erörtert werden. 

Der globale Beitrag eines einzelnen Bauprojekts in Lüdenscheid zum weltweiten Klimageschehen ist naturgemäß marginal; das entbindet nicht von der Verantwortung, energetisch und klimagerecht zu bauen, wo gebaut wird. Ob eine Grünfläche anstelle eines Gebäudes städtebaulich und wirtschaftlich sinnvoller wäre, ist eine grundsätzliche Alternative zur gesamten Planung (vgl. Frage 71): Eine reine Grünfläche würde weder den Büroflächenbedarf der Verwaltung decken noch Mieteinnahmen erwirtschaften, die zur Wirtschaftlichkeit der Maßnahme beitragen. 

Vorgesehen sind ein begrünter Innenhof und Dachbegrünungen, die auch kühlend wirken sollen. Lüdenscheid verfügt bereits über einen Hitzeaktionsplan; die gezielte Begrünung der Innenstadt wird zudem Bestandteil des aktuell erstellten Integrierten Stadtentwicklungskonzepts (ISEK) sein. Die Platzgestaltung am Sternplatz ordnet sich damit in eine bereits bestehende kommunale Strategie ein, statt ein isoliertes Einzelvorhaben zu sein.